主题：买房手记：首先了解开发商，才能知道房子好坏

  决定在统建-天成美雅之前安家之前，我做了很多细致的摸底工作，我认为只有全面的了解开发商才能判断你所买的房子靠不靠谱。

  首先：查询开发商的各种资质，以及该地块等级、绿化率、容积率；这里其他我就不赘述。重点谈谈土地性质及土地等级。

  先来看一条新闻：武汉市人民政府公布了2011年该市土地级别与基准地价，并于8月1日起执行。此次公布的土地基准地价为政府定价，基准地价作为法定基准价格，是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价值、核算土地资产收益的主要依据。
新的土地级别与基准地价新增了商务办公用地，共分商业、住宅、商务办公、工业四类用地，分别分为9个等级、7个等级、6个等级、5个等级。

  第一、从以上可以看出目前住宅用地土地分为1-7等。1级最好,2级次之，最低是7级地如果开发商的土地等级标示：超过7级，这就说明开发商在擅自改变土地使用性质。这对于将来业主办理产权证将是一个大问题，因为在商业用地上建住宅楼，属擅自改变土地规划用途，是违法行为。市民购买这样的房子后，无法办理房产证和土地证。只有把商业用地变更为混合住宅用地，才能到房管部门办理房产证。
  那么我们如何查询开发商的这个土地级别呢？最好也是最简单的办法就是上武汉市住房与房屋保障管理局网：http://scxx.whfcj.gov.cn。如何查找在此我就不重复，自己想找哪个开发商自己去查。据我所查我们周边某一地块的某一楼盘土地等级是：9级，这只能说明他是商业用地，既然是商业用地自然不能办理住宅产权证。这就是为啥前两年该楼盘业主一直在闹的两证办不下来的根源所在。
  
  第二：土地等级能真实反映该地块的房价，房价越高，土地等级自然高。相对而言，房子在国家评估过程中价值也就大致与此相对应。是不是因为地价高 才导致房价高呢？错! 恰恰相反，正因为房地产商把该周边区域的房价炒上去了，才导致国家在拍卖过程中不得不把地价提上去，也就是说地块的成交价的高低还是由市场供需情况来决定的，因此基准地价的提高不会直接推高房价。基准地价只能客观真实地反映不同区位的土地价值，土地招拍挂底价的确定需要综合考虑一级开发成本，以及每个地块的具体情况，都要经过综合评估才能确定。基准地价也仅仅是一个参考，它只能反映某片区域的土地平均价值。
  结合武汉市来说：住宅用地最高级别主要分布在汉口永清片、沿江片、武昌中南路等地区，最高级别基准地价为11635元/平方米，这比2007年的5848元/平方米的最高价，高出近一倍。看到这里自然就不难理解为啥房价如此高了吧？

  其次：通过看资料查询开发商信誉。经济实力如何，有无存在违规操作。有些东西虽然只能通过口传，但如果上武汉市   房地产信息网   ，我们查找开发商的资料。细心的人还是不难发现关于信誉的一些蛛丝马迹。
  第一：看开发商的此楼盘的“出货量”。从哪里看？以xxx楼盘为例：
项目名称  总套数(套)  住房已售(套)  住房可售(套) 非住房已售(套)  非住房可售(套)
x三期  1992       1491        477      1        23
  以上数据能看出他库存几多，卖了几多，甚至商铺的库存都能看到。如果你每次去他都说之剩下最后几套了，这样的开发商多半是不靠谱的，但如果你去询问得到的答案跟此网站信息基本一致，这就说明他有足够的实力。这样的开发商可信。理由就是：越不好卖的开发商越会制造虚假繁荣，越想制造繁荣的开发商只能说明一个问题：开发商的资金链有一定程度的问题。你想房子做起来都是开发商像银行借的钱，不赶紧忽悠你出手他怎么从银行那里解套？房子放在他手里多放一天，他就得多还一天贷款！
第二：看单个项目具体销售状况，销售状况良好，才是有信誉的开发商。 在项目资料的最左上方的楼盘表。依次点开具体楼栋，举一例：  

  如果出现此情况买房人不能贷款 也不能办两证。但是不是就是说这房子卖不掉呢？也不是，买的话过程将会 相当复杂和繁琐，首先得开发商要全款还清此套房子的贷款，再由买房人付首付，来跟银行签贷款合同。

  通过以上不难看出如果楼盘表中出现此类黄色标示太多的话，只能说该开发商经济实力有限，喜欢拆西墙砌东墙……如此腾挪转移将无形中加大业主的资金安全和交易的安全性！

  总而言之，房子作为买房人一生相伴的固定资产，我们还是要慎重对待它的各个环节，因为明天的教训都是今天的疏忽导致的！

海涛很强大啊 也很专业啊 顶起

顶帝国了，分析很到位。哈哈

哇塞 蝈蝈这么强悍 分析很精辟啊

很专业，很精辟 顶

 哇塞 这么强悍 好专业啊 不愧是帝国啊

很专业，很精辟 顶

技术贴啊！

楼主好强大！

膜拜一个！

不过水太深了，看了也不是太明白

专业班子，顶一记、、