主题：2012房价涨落形势分析

1 房子是商品也罢投资品也罢，不管是什么，从价格分析。
2 房子是由具有购买力的人消费的。
3 房子十年上涨之后，能否上涨，取决于剩余具有购买力的人数与存量和在建数量。
4 全体人民承担着全社会的消费。钱是有限的，这个过程中不断被集中到少数人手里。形成土地兼并，类似封建地主。

5 多数人分得的钱相对越来越少，这些钱有几个作用：（A)满足日常生活需要，不光是自己，还是其他平民。（B）交给少数人。

6 现在有一部分人透支了未来大概5-10年的消费，就是说这5-10年之内，这些人基本只能保持基本的日常支出，相对比较节俭。

7 还有一部分人已经获利，这些人将和少数人共同支撑未来消费。

8 当剩余未购房人的钱和剩余房屋相比下降，这时需求不足。价格会降。投资者看到这个趋势之后也不会再投机，因为没有最后接盘的人。

9 所以现在就转变为剩余无房人的积蓄和收入问题，在建房屋及存量还不少。而无房人积蓄和收入会增加吗？如果增加能否支撑房价再次上涨？

10 上述问题取决于经济形势。经济靠房地产来发展的。就是说这是个零和游戏。房地产要发展要消耗积蓄和收入，之前十年的发展消耗的是过去二三十年的家庭积累。现在居民储蓄似乎下降（？？？），是不是说明消耗的差不多了？

当所有居民收入被用于房地产(实际还有教育和医疗），房地产再发展的余地就到了尽头。

11 所有的投资及投机都基于后面有人接手，这些人要有能力接手。后面还有多少人有能力接手？

其实这个数字，官方肯定清楚。所以调控希望这个过程慢一点。调控放开之后，接手的人迅速减少，就是硬着陆。摔死。

12 与其争论，不如看下身边的朋友，同事和亲戚邻居，看看非投资性需求（所谓刚需）
占人口的比例（2年内买不起的人不算刚需，因为没有购买力）。

先看一点数据，随便查的：

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2003年：全国普通高校毕业生人数达212万人；

2004年：全国普通高校毕业生人数达280万人；

2005年：全国普通高校毕业生人数达338万人；

2006年：全国普通高校毕业生人数达413万人；

2007年：全国普通高校毕业生人数达495万人；

2008年：全国普通高校毕业生人数达559万人；

2009年：全国普通高校毕业生人数达611万人；

2010年：全国普通高校毕业生人数达631万人。

2011年，大学层次毕业生数量将达到峰值，约758万人。

2012年，数据没查到，大概700万人.
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看这组数据，忽然觉得和房价正相关。2011达到峰值，假定这些人都要买房，那么大概2013-2015才达到峰值。这是光看这个数据，总体来看的。

实际上，重点高校和热门专业的同学会留在一二线城市，而重点高校招生规模近年并没有大幅度上涨（缺乏数据支撑，应该得到认可吧，不找了）。

剩余的普通本科，三本学生将支撑二三四线城市房价。




假定2012应届学生毕业了要找工作，就业率源于经济增长，经济增长源于房地产，房地产增长源于房价不断提高，以及不断有毕业生买房子。

房价不断上涨，有效需求（持币刚需）不断减少，支撑上涨的力越来越小，毕业生压力越来越大。

最终达到一种平衡。刚需无法支撑上涨，这时候会有一个横盘阶段（现在？），之后，刚需不断减少，房价下行。