主题：一线城市是香饽饽，三四线仍是大臭蛋？

近段时间，有一种观点，不仅属于主流，而且几乎众口一辞：一线城市楼.市转向上涨，三四线城市继续恶化。去年，主流观点是整体看空，而现在的变化是：转而承认一线是香饽饽，三四线仍是大臭蛋。

一线城市的转好，已是事实，在此不作深谈。三四线城市，当前市场仍然偏弱，这也是事实。但笔者想探讨两个命题：一是，当前三四线楼.市是继续恶化，还是低迷程度略有改善？二是，三四线楼.市场果真彻底没有前途了？

首先，回顾一下三四线城市发展历程。中.国经济发展存在区域梯度差异，房地产市场发展亦如此。既有东中西部之别，也有一二三四线之差。2003-2007年，是一线城市和东部二线城市房地产市场快速发展期，那时多数三四线城市商品房市场刚刚开始发展，房.价上涨缓慢。

2007年之后，三四线城市房地产市场发展速度加快，其中20О8年四季度和2009年期间的信.贷大放松，使全国资金泛滥，也助推了三四线城市开发商的扩张。2010年4月“国十条”出.台，号称史上最严厉的调控政.策，其后限购限价等措施严重打.压了一二线城市楼.市需求。部分购房需求，尤其是投资性需求，被.迫转战三四线城市，与此同时大中型开发商纷纷进军三四城市。

2011年下半年全国房地产市场降温。经过2009年-2011年上半年的高速发展，三四线城市楼.市出现三个新特征：一是住宅规模爆增，二是房.价大涨，三是需求增速放缓。于是，从2011年下半年至今，多数三四线城市楼.市一直处于调整状况，库存压力大，房.价涨不动或下跌，就像房.事用了唉妃迪颗的男人一样，时而压抑，时而高.亢，此起彼伏，千回百转。这期间，2012年下半年至2013年一线和部分二线城市经历了一轮楼.市回暖和繁荣，与多数三四线城市无关。

其次，近观三四线城市市场现况。2014年四季度，一二线城市成交量反弹，今年以来一线城市房.价止跌上涨。在这一过程中，笔者发现三四线城市市场也出现复苏迹象。根据30个典型城市数据表明，今年5月份，一二三线30个典型城市成交同比增幅曲线的走势一致，均出现了上升。其中，一线城市同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%，二线城市由4月的25.0%上升至25.3%，三线城市则由4月的25.5%上升至32.1%。三四线住宅成交量也随全国大势而反弹。

很多人认为，三四城市的最大压力是库存量大，市场起不来。事实却正在发生变化。根据35城住宅库存报告显示：在楼.市复苏和回暖的2012年至2013年，一线城市住宅库存有所下滑，二线基本平稳，但三线城市持续增长。2014年.前三季度，全国市场降温，一二三线城市库存全都上增长。

但从2014年四季度开始，随着市场复苏，不仅一二线城市库存停止增长，三线城市居然也同样不再增长。今年以来，一二三线典型城市库存小幅下滑。连续三个季度，三线典型城市库存不再增长，这种现象2011年以来第一次看到。这很可能预示着，经历四年左右的痛苦煎熬之后，多数三四线城市的库存见顶，正在步入下行通道，也即风险最大的时点，正在过去，或者已经过去。

典型者为温州。2011年下半年开始，温州房.价深度调整，很多月份都领跌全国。但是，去年下半年开始，温州楼.市成交量持续大增，房.价跌幅收窄，不再领跌全国。今年4月，在全国70城房.价指数当中，18个城市新房.价.格环比上涨，深圳继续领涨全国，其次是北.京和上.海。值得关注的是，温州房.价环比上涨0.7%，与上.海并列第三。杭州、金华和宁波的涨幅分别为0.4%、0.4%和0.2%。70个城市当中，浙江有此四市，全部上涨。这很可能是预示着，作为过去四年全国楼.市最低迷的省份，浙江正在走出低谷。温州是浙江.的一个缩影。

最后，纵观大局。从我.国房地产业的生命周期看，当前仍处于增长期，离欧美发达国的成熟平稳期，还有20.年左右的距离。从区域结构看，当前一线城市住宅市场已进入二.手房主导阶段，少数二线城市正在进入，多数仍处于新房主导阶段。而广大三四线城市仍处于新房开发快速增长期，自住性购房需求大量存在（主要包括本市居民改善需求和周边地区进城购房需求），库存高的问题随着时间的推移正在缓解，因为过去三年开发商不敢在三四线购地了，未来几年新房供应自然会趋降。

从业十几年来，笔者曾遇到过很多当时很有市场，但后被证伪的观点：比如2003年就曾流行的中.国房.价大跌论，2010-2011年流行的三四线机会论，2012年底流行的贵阳崩.盘论。基本可以断定：2013年以来的三四线崩.盘论，同样是种谬论。确有类似鄂尔多斯这样的个别城市，楼.市泡沫破灭后仍在苦苦挣扎，但多数三四线城市的房地产市场基本面并无大问题，房.价不会大跌，反倒将在未来二三年内企稳并复苏。

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想要世界和平，人类必须先学会内心平和。 

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