主题：关于收房的若干法律问题分析

  一期的业主邻居们今天在收房，康德在这里恭喜大家了，同时想到了之前在业主群里面发表过的一篇文章（《关于收房的若干法律问题分析》）文章中列举了一些关于收房的法律问题，如今再次发表希望对大家有所帮助：

一、收房时候哪些情况下可以拒绝收房
    1、达不到合同约定的交房条件，约定条件是指消费者与开发企业在购房合同中约定可以退房的条件。在此情况下，法律更注意强调交易双方的意思自治原则，充分尊重交易双方当事人的约定。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且消费者又能证明该退房条件成立(例如开发企业延迟交房超过一定期限)，消费者就可以拒绝收房。如消费者可在合同中约定小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书宣传、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件，再如可约定基础设施的交付使用条件，即武汉市《商品房买卖合同》示范文本第十三条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。                                                         

    2、是达不到法律规定的交付使用条件，例如《城市房地产开发经营管理条例》规定的应当验收合格的项目———工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，以及建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定的条件；如果出现以上任一情况，消费者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。

    3、其中消费者最重视的、较难把握的是房屋的质量问题，在司法实践中，房屋质量问题分为房屋主体结构质量问题和非房屋主体结构的质量问题，在处理时，也是区别不同情况分别处理的。因为凭外表观察往往很难确定房屋主体结构是否存在质量问题，笔者建议消费者不要在此问题上过多纠缠，只要开发企业出示质量验收合格证，在此点上便可先收楼，待商品房交付使用后，消费者认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，依照国家有关法律规定，消费者有权请求解除合同(退房)并要求开发企业赔偿经济损失。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，消费者也可以请求解除合同(退房)。这里所讲的“严重影响正常居住使用”主要有以下几类情况：室内有害气体及放射性物质超标、噪声超标等，是否构成法律意义上的“严重影响正常居住使用”，要由法院来认定。至于其他的一般性问题，如一般性的漏水、细小裂缝等，可由双方协商解决，要求开发企业在一定工作日内完成整改工作。

二、买房合同签订后如何收房
1、各种收房资料要齐备
    业主到现场收房时，必须要看开发商是否具备以下文件：一是《建筑工程竣工备案表》，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中的约定存在出入。如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。

2、和开发商共同验收新房
    一定要和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所交付的房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。律师提醒，要在交房承诺中约定解决的时间和责任，最后，向开发商索取单独的“二书”(质量保证书和使用说明书)和竣工后房屋水遇管线图，交纳尾款后，再领钥匙。

3、签收房文件时“留一手”
    一些小区交房时，开发商要求业主必须把一些配套费用交齐后才让业主进新房查看。律师建议，在签合同时应约定“交房时，应先验房然后签收房手续。”如当初合同没有这个约定，则可采取变通的方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样，万一验房出现什么情况，也可保护自己的权益。

4、仔细查看《备案表》
    按照规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。业主收房时不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。

5、未收房不应提前缴费
    一些小区的物业公司在业主收房前，会要求业主先交一年的物业管理费。律师提醒，业主可拒绝这项要求。根据规定，业主在收房后才与物业公司签订服务协议，才能付费，业主还未验房，这个时候还没享受物业服务，不应提前缴费。

6、发生面积误差怎么办
    在商品房买卖中，应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，并注上房屋交付时的实测面积(产权登记面积)与合同约定面积发生误差时的处理办法，以保证一旦发生面积误差时，可以按照合同来解决。（保利的购房合同中约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房）

我只想知道，先收钱，后看房，合法吗？

理论还是理论，在实践中很难依法做事

 不合法但是都是这么干的

 肯定是有问题的。但是大家没又提出来，相当于默认了。就像周天有个伙计去收房，钥匙都交了进门发现房间和当时看的是镜像，开发商说房子都交了就不管了

还是要提高业主们的维权意识，就像以前的餐厅不准外带酒水一样的，现在都知道是不合理的了吧

 是呀，大家都忽视了自己应有的权利

 国家在房地产这方面的法律确实太少了

 其实是够用了，但是大伙儿都默认了潜规则