主题：朗诗里程六期将在2016年开盘，开盘价格你觉得会是多少呢？

    屌丝里程，不对，朗诗里程已经走过了五期，2016年将迎来六期，随着光谷东上新闻的次数越来越频繁，高新政府对该区域越来越重视，周边的楼盘开盘价也突飞，明年一季度要开的武汉地产188国际社区地块据可靠消息都将达到8000+（精装修）。

    想必2016年将是光谷东房价继关山房价后又一大热门区域，邻居们网友们发挥自己想象畅所欲言谈论光谷东和朗诗，可以不喜欢但请勿出现谩骂的词汇，拿起鼠标，赶紧参与投票和评论吧。（注：脏话骂人诽谤等言论一律删除）

根据三期四期五期的最低价4666/平米来看，六期预计最低价可能会是4888/平米，为什么是4888呢，因为这种价格都是吉祥数。均价大概会到6100，大部分价位在6000左右徘徊，少部分超过6300。明年房地产形势不容乐观，朗诗又是对走量执行的很彻底的，降价都是一步到位，明年的销售策略也应该是以走量为主，定价与周边楼盘低1000元，将会又卖的很火爆。

 朗诗应该请你

我觉得2016年6期开盘大约在6500-7000元左右，7期如果下半年开，又会在7000-7300左右。

2017年光谷东平均价格8500左右，2018年10000+

纯属意淫，不服来辩！

朗诗楼下那些店铺仅仅能满足不饿死业主的需求，想要个大点的超市都没有。

目前唯独能指望的是中建光谷之星的商圈、沃德中心，预计最快也要2017了吧

不知道六期主要是什么户型，总量大概多少，按照过去朗诗走刚需，都是小户型，每期放量500套房子左右，后面5期户型做大了只有不到400套，但是销售更快，总回款更多。

商品房销售总收入=地价+建筑成本+运营成本+房产商纯利润

所以假设六期的各项数据和五期一样：

假设六期建筑总面积为55000平，拿地价1300元/平

    则【地价=55000*1300=71500000元】

假设总量400套，平均每套房面积90平，那总销售面积有【36000平】，假设建筑成本2000元/平

    则【建筑成本=36000*2000=72000000元】

假设400套房屋需要25个市场销售、5个财务、5个行政人事，5个中高层管理，人均工资10000元/月，运营周期6个月，投放6个月广告、招聘、活动2千万元

    则【运营成本=（25+5+5+5）*10000*6+20000000=22400000元】

    则【总成本=165900000元】

设房价为X元/平，设开发商想得到的纯利润率为Y

    则【商品房销售总收入=36000X】

    则【开发商利润=36000XY】

    则【总成本=36000X（1-Y）】

那么就有【165900000=36000X（1-Y）】

那么就有【X=4608/(1-Y)】

    那么问题就来了，房产商想要的纯利润最终决定房价，现在国内正常的普通项目利润率在20%以内，好的项目能有30%以上，我们现在可以看到光谷东绝对是升值空间比较大，投资环境比较好的地方，加上朗诗在光谷东一直都是销售冠军。所以基本可以假设朗诗领导层2016年目标是希望纯利润率能达到30%以上，给运营公司设定基本目标25%，超越目标30%，那么房价可能就是：

【基本房价=X1=4608/（1-25%）=6144元】

【超越房价=X2=4608/（1-30%）=6582元】

房价可能在6144~6582元之间

然后按照以往会用各种活动进行促销，那么促销活动如果都是控制在95折之内

则对外公布价格

6144/0.95=6467

6582/0.95=6928

即最终对外公布价格可能是：6500~7000

把所有折扣算进去，预计6500到6800

已经买了的人都会把价格说的更高，这投票没参考性

 恩，也有道理，只能当做是看看大家观点，就想已经买了的股票，都希望他涨，很少有人看跌