主题：【房地产论文】关山一号-愤怒出山 揭秘房地产各种坑！！！！

《论坛房地产行业的不规范与可能性的解决办法，体制决定这仍然是一个卖方市场》

今天写此文，献给对房地产市场不了解的小白们，亦或被房地产市场深深伤害的同仁们！

商品房市场发展这么多年，相比于很多小城市，武汉的房地产市场大体上还是有一定秩序的。但总有很多部分是规定以外不到的地方，购房者应该如何尽量避免？

房管局，房地产部门，你到底该怎么抓？

我曾经记得房管局抓过很多个阶段，有段时间专门抓销控表，去各大售楼部检查有没有把销控表摆放在明确的位置；又有一段时间抓无预售许可证开盘，开发商变成什么内部认购偷偷开盘之类的打游击，又有竞争对手楼盘相互举报；而现在又开始抓交房质量，什么没有竣工备案就交房，水电没通就交房，延期交房等。

总体来讲，房管局的管理范围和能力是有限的，武汉大几百个楼盘，房管局就那几个人，他们管的过来吗？最重要的一点，官商相互勾结，其实ZF和KFS的利益是一体的，更多的检查也只是为了向上级交差或者平复民愤和平衡不同楼盘之间的关系罢了，一切的始作俑者就是利益二字！KFS为何会有这么多不规范的行为？购房者买房为何这么不顺心？也逃不出KFS为了利益的种种行为！

1价格与优惠

1）房价不透明，一般都是你要买什么户型 买什么楼层 就单一给你看一套的价格。房管局之前要求的在售楼部张贴的销控表也很难执行，现在你在很多楼盘会看到销控表，但往往不会有价格，或者是上一期开盘的销控表来忽悠人。

而开盘的时候这个更明显，KFS故意制造紧张气氛，真正的销控表都在销售员手上，不给你比较价格和楼层的时间，就是为了让你稀里糊涂的选房，只要你的钱交了，KFS一切都好说了。如果你仔细比较了，可能你就不会买了。现在把销控表价格表对外公示或者每个客户一份的已经很少了，那样的真心能称作诚信的开发商，但这个不应该是卖房子的基本服务吗？

应对办法：开盘时候一定要冷静，看清楚价格表对比之后再买，不要被紧张气氛迷惑。

如果是非开盘买房，一定要把销售员手上的价格表仔细看过之后再做决定，不要销售员给你推荐哪一套你就考虑我到底买不买。

2）优惠空虚，由于没有指导价格和原价格对比，开发商掌握主动权，所以所谓的优惠就随便开发商怎么说了。

打个最简单的对比，你买汽车，某个车型国家有指导价，你在A店问的10万块，你在B店问的9万8，在其他条件一定的情况下，B店才是真正的优惠，因为他比A店。

但房地产不存在这样的对比，一个房子只有一套，开发商说XX折、几万抵几万那其实都是算好了的，先把价格提起来再折，你没办法进行比较。除非你和该楼盘之前比（价格又很不透明），如果是开盘就更没有比较了。

应对办法：如果是开盘一定只看折后价格，如果是平推期尽量和前期价格对比，看看有没有优惠。

2没拿预售证开始卖房收取，房管局曾经大力抓这个，但据说现在精力有限不抓了，无证开盘也越发猖獗。但说实话房子总是要卖的，有证没证对购房者的损失倒是比较小的，

更多的是市场规范问题。但如果你买了一个稀烂开发商的楼盘还没有预售证，最后烂尾了你找谁去我就不知道了。

案例：

关于金地的预售证，我有话要说

http://gelindongjunjd.fang.com/bbs/2611086992~-1/278647036_278647036.htm

帖子内容摘取：大家看到没～之前开盘的时候我特意看了她们的预售证～当时预售证只有3～4号楼的范围～发证时间写的是11月29日……但是一直在网上没有看到相关的预售证


今天我又上网查了下，金地的预售证下来了～但是也只有3，4号楼的，可是…………………………发证时间是12月3日

应对办法：去网上查预售许可证http://www.whfg.gov.cn/upload_files/whfcj/channels/721.html

或者逼问开发商有没有预售证，不过预售证网上的确是有延迟的，但开发商必须出示证号，不然你买房了多久之后都没办法签合同的。

3购房合同方面：

1）合同霸王条款：交了定金，不让看合同，要求交了钱，签合同的时候，才看合同。此时我无法修改合同，你可以选择不签，但开发商不会退给你定金。

购房合同是有大致模板的，但KFS在模板上更改加上很多附加条款，人家研究了那么久的合同，你玩的过他们吗？

比较典型的例子有新恒大华府收取贷款违约金，也就是贷款XX天内没下来，你就要交违约金。在武汉这样的楼盘很少，实际上贷款是否下的来是取决于银行，并不完全取决于购房者

新的违约金武汉有第二家吗？缺钱买水吗？

http://hengdahuafuxsj.fang.com/bbs/2610940404~-1/515679692_515679692.htm

新恒大华府，坑爹坑大发了，收房要交1000的违约金

http://hengdahuafuxsj.fang.com/bbs/2610940404~-1/515679401_515679408.htm

帖子内容摘取：合同备案、审批贷款等各个环节都催促了的，当时售楼部说备案时间晚不是个例，几乎都是这样的情况，已经向上书面报告过，如果逾期不算违约金，但没有肯定的答复。银行那边说房地产公司说过从合同备案起3个月内放款不算逾期
结果，今天办理交房时财务要收我们1000元违约金，说从12月7日起到1月26日逾期50天，每天收万分之0.3，一天20块，好郁闷阿，整个过程因我们的原因耽误的时间不到一周，那剩下40多天的时间完全不受我们控制，也算我们违约？！太霸王了吧？

关于朗诗霸王条款 

http://langshimaijun.fang.com/bbs/2610939896~-1/515257810_515257810.htm

关于金地格林东郡的霸王合同问题

http://gelindongjunjd.fang.com/bbs/2611086992~-1/278835141_278835141.htm

东湖高新政务网关于朗诗霸王条款的回复http://langshilicheng.fang.com/bbs/2611081576~-1/515554972_515554972.htm

没良心的，无德开发商---长航蓝晶国际开发商

http://lanjingguojich.fang.com/bbs/2611041104~-1/515588284_515588284.htm

应对办法：对于很多不明白的问题，要求KFS提前出示样板合同。对于置业顾问的答复和承诺，口说无凭，录音或者用笔写才有法律依据。

另外，对看看楼盘论坛，提前了解应对KFS的花招。

2）小区内公共部分无法规定写入合同，例如哪里有配电房，停车位多少个，绿化会做成什么样，电梯用什么品牌等等，因此而引发的维权很多。

售楼员的话不能信，包括一些宣传资料，都没有法律效益，诸多前期承诺无法兑现，例如什么时候建个、什么时候建个，把人们都忽悠来买房，最后却捞得一场空。

周边规划、项目后期规划不明确，往往会被忽悠

龙苑澜岸更改后期规划就是一个问题

请龙苑的开发商出来走一下！！！

http://longyuanlanan.fang.com/bbs/2611067572~-1/504114837_504114837.htm

帖子内容摘取：二三期的最新规划方案，二三期变成了高层和小高层，这样，一个由三分之二的别墅、洋房构成的小区一转眼变成了三分二是高层、小高层的小区，我想问下开发商，这样的玩笑开得是不是有点大了？！当然，你们也不用跟我扯什么二三期规划还没正式出来，但你们最新的规划方案已经暴露了你们的小心思。

当然，这样的变数对你而言，也不是一次了，过去说好的景观区呀，水系，现在全没了。说好的双语幼儿园狠不得跑到侨亚了。。。。。。

配电房违建

保利海上五月花8号楼配电房违建事件已遭经视直播曝光！好样的！！

http://haishangwuyuehuabl027.fang.com/bbs/2610862664~-1/532438316_532438316.htm

应对办法：其实规划是在规划局有备案的，KFS也不能轻易更改，但购房者往往不知情，KFS不公示，购房者也不知道，因此这应该是部门应该做的，小区规划和不利因素公示，周边地块用途公示，让购房者享有更多知情权！

另外在大型项目前期开发时，部门应该要求一次性报批规划，保证购房者知情权。

4停车问题：

现在很多小区停车已经成了老大难问题，房管局对于停车位方面的管控失职，没有明确标准是关键。

1）停车位配比是否足够，实际验收时是否达标。

停车位规划不够是很难受的，比如保利海上五月花，一期将近2000户，居然只规划了400个车位，那停车的时候能不打架吗？

五月花保安群殴业主！而且主动动手用甩棍直击头部！气氛至极，保利负责人出门态度

http://haishangwuyuehuabl027.fang.com/bbs/2610862664~-1/532501213_532501213.htm

五月花车位配比严重不足，收取高额停车费

http://haishangwuyuehuabl027.fang.com/bbs/2610862664~-1/532500142_532500142.htm

2）地下停车位究竟能不能卖？很多没有产权的人防车位开发商违规出售（所谓的20年使

用权），导致小区车位紧张。

这个在购房前开发商往往说不确定，但交房后就开始卖地下车位，你买了车总不能不停吧？但地上车位就那么一点，地下车位不买不让停，多狠？你欲哭无泪吧？

坐标城就闹过卖人防车位维权的事情，估计是业主都太有钱了，最后也不了了之。

长城建设欲卖A区车位动机及结局预测

http://fengguan.fang.com/bbs/2610103701~-1/181962957_181962957.htm

应对办法：买房前问清楚开发商地下车位用途，再就是看地上车位多不多，如果开发商实在是违规只能集体维权了！

3）停车费买房之前开发商都说没确定，但交房后就出现了很多天价车位。

比如一天50的，一个月400的比比皆是。

停车位收费过高也是个问题，很多开发商不按照购房合同约定收取停车费

湖北经视关注菩提苑高价停车费

http://putiyuan.fang.com/bbs/2610908522~-1/279354001_279354001.htm

应对办法：购房前提前关注，如果收取高额停车费只能打市长热线物价局了，漫漫维权路。。。。

5验房、交房问题：

1）房子还没达到验收标准就交房，交房有空鼓渗水也要求当天签字，过期不收房默认等同于收房。交房后整改不利，交房之后物业服务整改跟不上。

2）房子质量没有保障，你买个什么样的房子都是碰运气凭感觉，所以才有口碑有个说法，监理和开发商都是一伙的，你稍一不慎就买个稀烂的房子加入维权大军了。空鼓、漏水都是小事情，什么房子梁歪了，泡沫墙都有出现。

城市之光惊悚泡沫墙，以后要住这种材料造就的房子吗

http://chengshizhiguang027.fang.com/bbs/2610662380~-1/497858138_497858138.htm

别提配套了，一期交房4个月了，水电气一样没通

http://shengtaichengbgy.fang.com/bbs/2611036034~-1/497879596_497879596.htm

 应对办法：我无语，只能买房之前去工地里面看看，监测下房子的质量，当然你是否有火眼金睛我就不能保证了！剩下的全部看运气

6对于赠送面积、公摊的无法把控。

很多赠送面积最终因为无法验收，变成了实际要收钱的面积。公摊面积由第三方机构监测，实际上和开发商为一伙的，公摊的部分太虚，容易造成公摊变大使用面积变小，购房者利益遭到损失。

购买赠送面积的房子是有风险的，因为赠送面积不写入合同，也不受国家法律保护，因为这本来就是“偷”来的面积。赠送面积可能出现：交房时候无法按时完工，往往天井要等房管局验收后再补上，导致天井质量变差，例如保利公馆的预制板天井问题。

最后在业主强烈的维权下，最终换成了现浇

保利公馆超强帖，告诉大家公馆G12、G12a存在的各种问题！！！

http://zhongyanggongguanbl.fang.com/bbs/2610938994~-1/24985352_24985352.htm

应对办法：偷面积本来就是“送的”，如果KFS没有大幅提高单价，你应该是赚了。

如果大幅提高单价了，算的都是什么“实得单价”，就要看这个KFS诚信不诚信，怎么个“偷”法了，如果偷不过房管局，最终吃亏的就是业主.

例如：兆麟育龙湾，赠送的飘窗最后变成了要收取的面积，导致房屋建筑面积变大，业主补钱，你说坑不坑？

惊天大内幕，无耻兆麟开发商说飘窗面积送的，居然没送

http://yulongwanzl.fang.com/bbs/2611068686~-2/93184378_93184378.htm

关山一号，我只能说你知道的太多了。。。

太不力了，你说开盘没预售证，那么多人都知道开盘了，难道相关不知道。城市之光泡沫墙那么久了，房子还不是在继续卖。像金地、保利这种大开发商行为都不规范，更别说武汉的一些小开发商了。 

楼主太牛了，分析的真的很对，你说有些楼盘未拿到预售证就开盘， 我真的就遭遇这个样子的，当时也一直关注网上的预售证的信息，在开盘的前一天都没看到预售证，后来在开盘现场居然看到了

我还专门拍照了的，后来在网上一查，原来是个假的，真是忽悠人啊！！

居然也没有听到那个楼盘受到各种处罚，估计是KFS和ZF打好关系了

在房地产行业，购房者就是个弱势 群体，哎，这是个无法逃避的现实。

关山一号君果然专业啊，不过你知道这么多真的好吗？

不过就是需要大家揭发这些不正规的现象，多多曝光！！

曝光啊曝光啊 最喜欢看曝光了 把这些黑开发商都黑一遍！！

真的如关山一号所说，现在的楼市完全就是卖房市场，一切都是开发商说了算，要么不不买，定金交了就一切都要听开发商！房管部门，你们是否看见购房者的心在滴血？！

确实很多方面规划不到位不健全 业主们维护自己的权益都不好弄

小心被开发商围攻