主题：地下停车位，即利用非人防工程设置的停车位：地下车位并非都归开发商所有
- 发表于2015-11-20
《物权法》有关小区地面停车位的产权规定
地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。《物权法》第七十二条规定：“建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。通常来讲,房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准。但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应该由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。
- 发表于2015-11-20
就算买了也是只有使用权没有产权
地下停车位，即利用非人防工程设置的停车位：地下车位并非都归开发商所有
武汉律师陈亮说，目前武汉市小区地下车位分两种情况。
一种是地下人防工程，其权属相关法律法规没有明确，只是说明“谁投资谁受益”，但是到底谁投资的没有明确，由此产生纠纷。
另一种是非地下人防工程，如果开发商将地下车位的建筑面积作为公摊面积予以分摊，那应该属于全体业主所有，如果没有纳入公摊则归开发商，然而在实际情况下，地下车位是否纳入公摊面积，有关部门并没有明确，业主也不清楚，由此引发业主维权。
陈亮建议，鉴于目前地下车位业主维权情况比较多，建议有关部门在开发商销售房屋时，加大信息公开力度，根据小区规划和公摊情况，直接向业主明确地下车位归属，避免这类矛盾频发。
人防工程：地下车位不应“只售不租”
现在大量地下车位都属于人防工程，然而开发商出于快速回笼资本的需求，经常对此的做法是“只售不租”，由此与业主对立，引发小区不和谐。律师吴良涛说，鉴于人防工程的所有权只能租不能卖，因此开发商所说的“只售不租”并不是出让所有权，而是出让20年的长期租赁使用权，而业主要求的其实是按月、年计费的短期租赁权。
吴良涛说，人防工程每两年验收审核一次。因此，开发商对外的租赁合同不能超过两年，也就不能采用长租的方式。即便是满足业主需要后对外出租，每次租赁合同期限最长不得超过六个月。因此开发商并没有长租的权力。
吴良涛表示，《武汉市物业管理条例》对于属于人防工程的地下车位租期并没有明确规定，建议市人大在修订《武汉市物业管理条例》时对相关条例进行完善和明确。