主题：【百家讲房】再次客观认识四新！

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<魔方出品>

在前面两帖中，从两个不同的角度出发，探讨了四新的发展及其遇见的当前形势。

在与大家的交流中，发现有不同两种观点，和魔方本人的意见持不同意见，仅此文探讨之；

观点一、从过去的经验出发，对武汉市的发展持过分怀疑态度；观点二、也有部分同志过分乐观，认为四新可以复制光谷的历史；

本文就这两个观点，简述下魔方本人的看法。老规矩，仅此代表个人意见，不构成商业依据。

观点一、从过去武汉的经验出发，对武汉市的发展持较大怀疑态度。

的确，武汉市的发展起步晚、困难多、面临的国内形势也比较复杂，甚至武汉市的官僚机构也未必全部统一意见；在本世纪初，国内众多二线城市快速崛起的时候，武汉市未能抓住第一次机遇，魔方也替之感到深深的遗憾之，沿海城市不用说，西部城市诸如西安、长沙、成都、重庆等的工业化和城镇化过程均超过武汉；武汉作为国内四大教育城市之一，每年1/3的人才流失，教训不可谓不惨痛。

造成以上结果的原因，本人认为有以下几点：

1、武汉市政府机构对当今社会的变革和近代城市发展的客观规律了解不深；

当今社会的变革：当今社会正从全球海洋经济向内陆经济，社会霸权逐步从海洋霸权向区域陆地霸权回归；如果说荷兰人带着坚船利炮开始海洋征程的那一刻，标识了全球经济贸易一体化的开始；全球经历了陆地大国的霸权向海洋大国的霸权交接，沙皇俄国、中国这样的陆地大国逐渐没落，进而由荷兰、英法、美国这样的海洋大国取代；经过100多年的发展，随着全球经济一体化的深入以及科学技术的发展（重点的是军事技术以及快速铁路技术），在局部区域，当美国这样的军事大国都无法再取得决定的优势，海洋也不再是唯一低成本的经济贸易的的方式；决定了社会霸权逐步从海洋霸权向区域陆地霸权回归；中国也经历着沿海城市高速发展之后，出现了产业内移的大趋势；内陆城市谁抓住机遇，谁就意味真占据了产业转移的红利。近代城市发展的客观规律更简单，只有快速城镇化实现人口、财富、产业聚集，才能实现金融、服务业的繁荣；农业的高速发展才能推动工业化，工业化的快速发展是实现现代服务业的前提；从这两个层面来说，武汉市的确未发挥到自身的优势，城镇化的起步过晚。

2、过去国家战略层面不支持；过去，中国把全部的政策资源、社会资源投向与沿海城市，快速造就了部分城市的繁荣；多少年来未真正的倾向与内陆城市，甚至提了多少年的西部大开发，也仅仅是停留在战略层面，具体实施的重大项目极少。

3、武汉市官僚机构观念还不能适应当今社会的快发发展；这个方面其它的不能说；仅仅谈一两个事例，第一、武汉举全市之力修建了过江大桥，本应为武汉市的发展做重大贡献，却最终变成少数利益集团的谋取利益的手段；这正如一个手拿百万财富的婴儿，不知道用来投资，快速实现钱生钱的方式，仅仅停留着每月固定的点利息收入，如此典型的小农思想观念，手举明珠而不自知，可叹！另一个本人经历的，某大型集团原看中武汉市的一块地方，结果因为武汉官员拖沓的办事效率和官本位的思想而错失重大机会；因此，可以说破除小农观念以及建立现代服务业的理念是城市发展的一个必要条件。

不过，从这几年的情况来看，情况正在起变化；特别是最近几年，变化相当之大；积极的方面体现在：

1、从一些领导的讲话中看出，政府的定位正在明确，发展的观念得到统一；我想这些从大武汉的“复兴”，以及“城市每天一个样”中都可以看出，“复兴”，一方面正式承认过去的不足，另一方面又道出发展的迫切理念；应该说，武汉市不仅是这么说，目前也正在这么做。无可置疑，只有把城镇化做好，积累财富、资源，最终才有商业的繁荣；

2、沿海城市经历了多年的发展，国家再次把眼光聚集到内陆城市，特别是中部城市；长江经济带的建设上升到国家层面，相当于是国家层面给武汉市的一次背书。按照《规划》来看，分为三个极，贯通分别为以上海为中心的长江三角洲经济区、以武汉为中心的中部经济区、以重庆为中心的上游经济区；随着长江航道重点工程的完毕，长江运力得到很大提升，武汉的加工运输成本得以快速下降，可以预见的是，高铁和长江两条道路，将源源不断的把下游地区的成品货物和上游的资源运输进来，又源源不断的向其它地方转去。一部现代史就是带血的贸易史！贸易兴则经济兴，武汉市九通之地，水陆两通，才能彻底发挥地利优势，成为“国家级航运中心”，实现货通天下的愿望。

3、强烈建议取消过桥etc费，多少年武汉市随把三镇划分一个大武汉行政区，却因为交通的问题未真正的彻底融合，三地重复发展、各自为战，重复建设和投资现象严重，规模小，层次低，发展不均衡现象严重，个人以为只有把三镇交通彻底的打通，才能相互协作发展，实现互赢！

观点二、部分同志过分乐观，认为四新的发展会再次实现光谷的奇迹；

在这，我表示不赞同这种观点。原因有以下几点：

1、还是原提过的，2030年左右，国内的快速城镇化接近尾声。这是由于大的趋势所定；何为大趋势？供需!房地产的发展本质上是人口的发展，那么我们简单的看下我收集的一张图：

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这是张历年的中国新出生人口数量图；为什么说2030年左右，中国的快速城镇化接近尾声？中国老人的目前平均死亡年龄在70-80岁之间，到2030年，70-80岁的老人，也就是1950-1960年出生人口数量快速上升接近1800万，这与预计的新出生人口数量接近相等；也就是中国国内人口总数达到上限；如果简单的把城镇化的动力分为：人口规模的动力+科学技术的动力（科学技术的动力往往比较缓慢），失去人口规模的动力，2030年左右，国内快速城镇化应该接近尾声。

2、四新地区和光谷地区的大股东背景不同；光谷定位的是国家级的开发区，由四个副中心组成，负责操刀的是武汉市，是武汉市对外开放的一张名片；四新定位的武汉市的城市副中心，行政级别低很多，可以聚集的资源有限；因此，拿四新和光谷比是比较武断的做法（不考虑发生重大政策变化）。

3、我觉得有必要提醒大家的是，2020-2030的人口结构不支持房地产发展，甚至有可能出现10年左右的房地产低谷，在这种环境下，四新无法超越光谷。按以往经验，往往对新房购置愿望比较强烈的的人口在25-40之间，也就是1980-1995年之间出生的人口；但重要的是，在此期间，因国内计划生育政策，新增人口快速下降，从1980年的2800万降至最低1300万（见图），也就是说有最有购房意愿的一部分人总量减少过快；同时，经过房地产20年的发展，90年出生的人，父辈已多数帮小孩购置完毕，提前预支了一部分购买力。因此，我觉得2020-2030年，应该是中国房地产比较低迷的十年。还有一个例子，我毕业的那一年，参加万科的招聘会，还记得当时万科的副总裁定位是专注房地产的开发商，而现在，众多的房地产商包括万科却积极的开发其它的业务；作为中国最有代表性的以及掌握第一手信息的开发商，一举一动不得不让人深思。

4、美元升值，全球资本向美国聚集不利于房地产发展。房地产有两种属性，商品属性和金融属性，先前论述了供需决定了商品属性；美元的十年升值，则封杀房地产炒作的金融价值。原因不多论述。

写在最后的话：作为本人的最后一贴，能在偶尔的时间和大家交流我的看法，获得大家的认同是一件快乐的事，希望我的观点能对大家有帮助。还是那句话，我比较重视四新的区域属性，同时也提醒大家要看到总体形势的有利和不利方面。

哦，对了，再次提醒大家，最近又有某些有心人在炒作“负利率”这个概念，希望大家冷静。现在是通缩时代，“负利率”的出现对经济和商品是有害的，这个和过去通胀时代的有所区别，同一个东西，环境不同则性质完全两样，希望大家不要被有心人所乘。

over~，从一个工程人的角度，客观看待四新。

同样，版主~，求精！

由于观点是分开表述，事前未特意整理，故此在这汇总一下，不然大家可能觉得我的观点忽左忽右，不易理解；综合前面两篇文章，我共计表达了四个观点，分别影响的结果是：

1、在国内产业转移，中部崛起的大环境下，看好武汉整体的发展环境；<定性>

2、通过横向对比分析了四新的价值，看好四新的未来；

3、从城市发展的规律阐述了四新发展可能经历的过程和不同阶段的特征；

4、从国内房地产业的大形势下，初步定性了四新房地产发展的幅度。

强烈建议取消过桥etc费！！这个非常赞同！四新出去，到哪里都要过ETC

再次拜读您的大作，感谢感谢

当年四新未评上国家级新区是一大遗憾

魔方出品必属精品

兄台的看法不错，四新没有必要跟光谷去比，两者功能定位不同，行政级别差很多，但四新不可妄自菲薄，也不可自我膨胀，四新做好自己就好，比起武汉很多其他老城区和新兴区域，四新足够了

强烈要求楼主当版主

 感谢，我的基本观点已经表达完毕，再说就没意思了。