主题：公积金贷款新规施行 两成公贷客户转向商业贷款

昨日，是武汉公贷（公积金贷款）新规施行首日，公积金余额和缴存时间，也成为贷款额度的计算指标。记者从武汉多家售楼部获悉，一般纯公贷约占整体销售的20%左右，新规让其中两成单身年轻职工由于贷款额度不足，不得不转道银行。两成公贷客户转道银行由于新规冲击较大的是单身年轻职工，昨日记者走访了观澜国际、百隆东方城等主要针对年轻客户的项目。以观澜国际为例，“我们纯公贷客户约占20%左右，其中受到新政影响的在两成多。”该项目销售经理王先生告诉记者，如果客户无力支付首付，只能建议先办商贷，以后条件成熟后，再转成公贷。正在看房的马先生给记者算了笔账，按此前的规定，他公贷额度有40万，但新规执行后，其公贷上限只有20万，必须走商业贷款，利息多了近5万元。记者了解，3月初武汉宣布将从当月10日开始执行新规后，部分银行已经暂停了公贷申请，因此突击申请几乎没有可能，转道银行成为唯一选择。开发商全力抵消新规冲击“单身年轻职工客户，一般对购房成本比较敏感。”百隆东方城相关负责人告诉记者，正因如此，在其转道商贷成本提高后，开发商只能想法设法降低其成本。相比直接降低房价，目前开发商更多在首付和利率折扣上做文章。以百隆东方城为例，开发商允许客户先支付0~10万首付，开发商通过补贴差额，先向银行申请贷款，而补贴的这笔首付，客户可在1~2年内付清，降低其首付压力。而汉阳四新和后湖部分楼盘，则是跟银行协商，争取由银行专门针对该楼盘，对首套房客户执行9折利率优惠，降低客户转道商贷的成本。

武汉公积金新政贷款额度解析 年轻刚需少贷20万2月28日，武汉市住房公积金出台新政，自3月10日起，缴存时间越短、余额越低，所贷额度越少；申请公积金贷款，须正常缴纳公积金6个月以上，严禁不足缴存月份“突击补缴”获得贷款资格。新政关于公积金贷款额度的规定，将可贷额度同缴存公积金时间以及缴存余额挂钩，缴存额度以及时间越长可获得的公积金可贷额度越高。相反，对于公积金缴存额度以及缴存时间不长的单身男女青年来说，新政意味着可贷额度的减少，按照新的计算方法，刚需购房者至少要缴存3年公积金才能贷到最高60万。新政确定公积金贷款额度计算标准 同公积金缴存额度时间挂钩为认真贯彻国家房地产调控政策，合理引导住房消费，体现制度公平，加强贷款风险防范，同时，加强公积金提取管理，有效遏制违规套取行为，维护缴存职工合法权益，武汉公积金做出以下政策调整。自2013年3月10日起，武汉住房公积金管理新受理的住房公积金个人贷款业务（含组合贷款中的公积金贷款部分），将按调整后的业务规则执行。2013年3月10日前，各贷款经办银行已受理并在公积金系统录入登记的贷款申请，按原政策规定执行。计算职工住房公积金可贷额度时，在原公积金贷款额度计算方法基础上，增加职工住房公积金缴存时间及缴存账户余额等系数标准。借款人的住房公积金可贷额度，按以下4项限额标准计算后取最小值：

1、不高于规定的贷款最高限额购买首套住房的，住房公积金贷款最高额度60万元；购买第二套住房且符合武汉市职工家庭现有住房的建筑面积在140平方米及以下规定的，贷款最高额度50万元。2、不高于规定的贷款最高比例（1）购买首套住房且为一手房（含商品房、集资房、经济适用房），套型建筑面积在90平方米（含）以下的，住房公积金贷款最高比例不得超过所购房屋总价的80%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款最高比例不得超过所购房屋总价的70%。购买二手房，所购房屋建成时间在10年（含10年）以内，贷款最高比例不超过房屋总价的70%；所购房屋建成时间在11－20年（含20年）以内，贷款最高比例不超过房屋总价的60%；所购房屋建成时间在 21－30年（含30年）以内，贷款最高比例不超过房屋总价的50%。（2）购买第二套住房且符合武汉市职工家庭现有住房建筑面积在140平方米及以下规定的，贷款最高比例不得超过房屋总价的40%。

3、不高于按照贷款还款能力确定的贷款额度计算公式为：贷款额度＝（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×45％×12个月×贷款年限4、不高于按照公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度计算公式为：贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数。其中，借款人及配偶缴存余额之和不足1万元按1万元计算，公积金缴存账户必须为正常缴存账户。借款人缴存时间缴存时间系数6≤缴存时间≤12（月）0.712＜缴存时间≤24（月） 124＜缴存时间≤36（月）1.236＜缴存时间≤60（月）1.5缴存时间＞60（月）2

贷款额度受公积金缴存期影响 缴存时间看主贷人按照新规，武汉购房者在计算公积金可贷款额度时，除了保留原有60万上限（2套房50万）、贷款还款能力、贷款比例（分1、2套房；房龄；面积因素）等测算方法，新增了公积金缴存时间及缴存账户余额系数标准。具体标准为：贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数，其中，余额之和不足1万元按1万元计算。据了解，如果是夫妻双方共同承担公积金贷款，缴存时间按照主贷人的缴存时间确定，夫妻双方可以选择缴存时间较长的一方作为主贷人。明确规定公积金贷款额度计算方法，规定借款人的住房公积金可贷额度，要按4项限额标准计算后取最小值。其中，在原公积金贷款额度计算方法基础上，增加职工住房公积金缴存时间及缴存账户余额等系数标准。新的计算方法简化了公积金贷款额度评估的过程，了解缴存公积金余额和缴存时间，即可计算购房者相应可以贷款额度。然而，对于缴存公积金时间不长且账户余额不多的年轻刚需购房者来说，这种计算方式不仅提高了贷款门槛，而且可贷额度也大幅减少。

月缴存公积金320元1年内贷款额度少20万新政出台之前，公积金贷款可贷额度的计算方法为，贷款额度=(借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和)×12个月×35%×贷款期限。我们以武汉月缴320元公积金职员，缴存公积金1年以内，且单方面承担公积金贷款为例，计算其新政出台前后的可贷额度。首先，可以确定该网友的缴存比例为8%(目前武汉市公积金缴存比例统一限定为8%-12%之间，该网友的公积金缴存比例为8%)，他购买的是一手房且符合要求，所以可贷期限为最长期限30年，该网友没有配偶，所以将以上数据代入公式，可以算出该网友的贷款额度=(320÷8%)×12×35%×30=50.4(万元)虽然可贷额度为50.4万元，但该网友属于单方缴存公积金，且根据规定，公积金贷款比例最高为房屋总价的80%，假设总房款为40万，因此他最多能申请40万总价的80%，也就是32万元。而按照新的计算方法，其可贷额度则根据缴存时间不同存在较大差别。由于受第四条影响，公积金取各项要求的最小值，贷款额度将变成：320*6个月*20*不满一年系数0.7，由于320*6，即公积金账户余额不足10000，按照10000元计算，那么贷款额度为10000*20*0.7=140000也就是说14万元，相比之前将近少贷18万，想贷足60万元至少要在5年之后。而这18万必将成为一些刚需购房时无法跨越的鸿沟，对于那些想将商贷转为公积金贷款的“房奴”，少了18万元不能转贷，不知道又要为银行多奋斗多少年。此外，按照新的计算方法，购房者个人或者夫妻双方月平均缴存公积金达到555元，在其中一方缴存满3年的时候，公积金可贷额度方能达到60万元。3年之后楼市是什么样的形势，又得另当别论了。

虽然楼主很是辛苦的搜集了这么多的资料，但是我真心的，没看完，太冗长了~