主题：【2016下半年收房必看】收房红宝书※收房验房必读攻略

【2016下半年收房必看】

收房红宝书※收房验房必读攻略

数据统计，每年因房屋质量问题发生的纠纷占总成交量的近八成。当您搬入新房，遇到墙壁开裂空鼓、墙体歪斜、管道漏水、下水道堵塞等问题时，物业和开发商常常相互推诿，问题迟迟无法解决。殊不知，做好收房工作就可以极大程度降低此类情况的发生。

本文导读：

       楼：2016收房流程及注意事项 

  第二楼：验房都有哪些常见问题，以及如何处理？ 

  第三楼：验房怕漏项？ 超实用验房项目清单 

  第四楼：收房了，你需要请专业验房师吗？ 

  第五楼：超级实用的验房工具，验房师潜心推荐

 楼：2016收房流程及注意事项 

搞定收房，就这6步：

收房通知→ 验房准备→ 购房者身份审核→验收文件→ 房屋验收/办理入住/退房

1 接到收房通知，确定收房日期

• 一般为收到通知书后30天内，如在约定时间内没有收房，则默认开发商已交付房屋；
• 建议接到通知的3天之后收房，因为前3天物业可能人满为患，只会催促你收房；
• 验收房子一般需要2-3个小时，建议早晨8点或下午2点去；
• 雨后验房，房屋的防水问题将暴露。

2 自主验房OR验房师

• 自主验房：业主缺乏建筑和工程知识，难以全面检查房屋问题，一定要做好验房功课；
• 验房师：聘请专业的验房师或验房机构出具的验房报告，做为业主和开放商沟通发生纠纷时的第三方技术支持。

3 物业审核购房者身份

• 收房当天，购房者向物业递交身份证复印件、收房通知书，买卖合同和预售合同；
• 如果委托他人验房，被委托人持身份证明文件同时，还需要业主的《授权委托书》。

4 购房者验收开发商文件

验收开发商文件

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（重要）该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设主管部门竣工备案，一定要仔细察看各个分项有没有都备案；

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力；

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。 

其中，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《管线分布竣工图》，业主可带走作为证据资料保存。此时开发商或物业可能会向你收取“一些”费用，此时必须坚持“先验后收”这不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。

5 房屋验收，解决问题时期

• 结合验收记录表，检查房屋各方面质量问题：墙壁、门窗、管道、水电等质量，同时做好图像及书面记录；
• 对任何问题请尽情询问，不要客气，一定要同开发商定下解决方案，书面形式记录；
• 如有严重质量问题必须由建设单位责维修，并约定下次验收时间（一般不应超过３０天）；
• 建筑面积误差值在3%以内的可多退少补，超过的3%的可根据合同规定，或业主选择退房。

6 办理入住手续

• 验房满意后，即可缴纳各种费用，签署各项合同物业协议，并领取钥匙。

收房缴费清单

• 以上费用因房地产政策出台比较频繁，部分费用收取标准不同，收取费用不同；
• 弄清楚以后所要交纳的物业管理费内容，是否合理，如果有必要也可以审查物业资质；
• 注意相关费用凭证的主体应与收费主体相一致。如果是代收就应要求出示授权委托书原件；  
• 缴费都需索要或盖章确认的收据。

以下情况，可以选择退房

当然，如果验房不满意，业主也有理由选择退房，而不是忍气吞声

• 购房合同无效：开发商不具备售房资质：不具备“三书一证一表”、不具备公积金贷款条件，或开发商把房屋用于抵押；
• 延迟交楼：开发商无故延迟交楼，经购房人催告后超过3个月交房；
• 套型误差导致退房：开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。 
• 面积误差过大：房屋实际交付面积比原合同规定误差比值超过3％（不含3％）的。
• 质量不合格：经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量不合格，不适合居住；
• 配套设备不到位：不具备小区道路畅通，未接通水、电、燃气、暖气等；
• 及其他合同中声明的退房条件。

2016开始没有竣工备案证了

第五楼：超级实用的验房工具，验房师潜心推荐

验房是解决房屋质量问题的时期，只有此时开发商才会施工整改，一旦交付，开发商极有可能和物业相互推卸责任的情况，导致房屋问题迟迟得不到解决。本文将介绍验房中实用的工具，让业主可以巧用生活物品，做到全面专业的验房。

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准备验房工具

1 门窗验收

毛坯房的门窗一般会在装修时会更换掉，如更换就不用过分要求原有门窗质量，有时因为门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以开关有阻塞感，可用扫帚清除后再开关。

材质：

• 用磁铁吸附窗体，检查是否添加钢衬；
• 看型材表面上的保护膜或凹漕壁上是否有防伪标志，可电话厂家确认真伪；
• 查看玻璃是否清亮，无水纹、斑点或气泡，双玻夹层无灰尘和水气；

工艺验收：

• 检查有无缺损、漆面处理是否平滑；
  

• 用卷尺测量门窗对角线长度，可检查门窗形状是否垂直；

安装：

• 通过反复开合，感受门窗是否灵活稳固；
• 窗户凹槽内的排水孔是否打通；
• 是否具备齐全的五金配件；
• 用抹布擦擦门窗，检查是污垢还是安装造成的破损；

密封性：

• 是否有明显缝隙，玻璃胶、发泡胶是否均匀严密，也看查看窗台下是否有水渍；
• 可用门夹住一长纸条，关上门后用力抽出，多点试验，看密封条的压力是否均匀；

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缺少螺丝

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窗框破损

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5米卷尺

2 主体结构验收

设计和设施：

• 房屋结构设计与合同图纸一致；
• 检查是否与合同上注明的设备的品牌及数量相符；

面积：

• 面积误差比=|登记建筑面积－合同约定建筑面积|/合同约定建筑面积×100%；
• 误差值3%之内（包括3%），多退少补；
• 超过3%，以双方签订合同的赔偿约定为准，业主或可选择退房；
• 建筑面积实地验收操作性低，一般参照机构出具的《房屋面积实测表》。

：

• 房屋净高≠，国家标准的房屋净高一般在2.2-2.8米之间；
• 用卷尺测量多个点的，如果误差在0.5cm以内，属于建筑中合理范围；

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验收

3 墙地面验收

平整：

• 2米靠尺检查墙地面垂直度、水平度和平整度；
• 红外线水平测量仪，让墙体不垂直问题无影遁形；
• 直角检测尺检查墙壁阴阳角垂直度；
• 超亮手电抵住墙壁边缘，出现阴影的部分就是不平整，铁丝网、钢筋绝不能外漏；
• 在透明软管注水，然后将软管两端分别放置在客厅、卧室的对角，查看两端水位高度（误差在0.5cm下）；

耐水：

• 厨房、厕所角落、山墙、顶棚、外墙水迹或霉菌，在大雨过后第二天前往，查看是否有漏水问题；
• 砂纸打掉腻子表层，然后用手蘸水在墙上蹭，手变白有粉末，则说明腻子不耐水，需要后期装修铲掉重做。

裂缝：

• 先用笤帚清扫墙壁和角落的建筑尘土，才能看清裂缝坑洼，用塞尺测裂缝的宽度。
• 尤其注意是承重墙和阳台的裂缝；

空鼓：

• 用手锤敲击墙壁（尤其窗台两侧和承重墙壁中部），听是否有“空空”的声音；

粉刷：

• 爆点（麻点）（生石灰在发成熟石灰时搅拌不匀，抹在墙上干后就会形成爆点）；

认真对待各种裂缝，如果是结构性裂缝，应要求开发商修补；空鼓是墙体或地面基层、砂浆层、砖体间粘贴不牢或是水泥砂浆密实度不够，会影响后期装修，但并不属于结构质量问题。

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红外线水平仪测出墙壁歪斜

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用靠尺检查墙壁平整度

小锤检查空鼓和裂缝问题

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检查出墙壁严重歪斜

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非耐水沾水后掉粉

阳台渗水

4 水电工程验收

验房时水电燃气应都已开通。另外还要对以下项目进行验收。

水电表：

• 安装是否牢固，度数正常；

电路：

• 回路数不宜少于５个，是否按图纸接线；
• 拉断电闸后看户内是否完全断电，有明显的标示，每个分闸完全控制各回路；
• 用电笔或万用表检查插座是否通电正常；

水管：

• 用脸盆往下水管道倒水，听水流声音是否通畅，如不通畅可能管道中有垃圾；

水质：

• 是否具有卫生防疫部门核发的用水合格证；

检查插座通电是否正常

5 厨卫验收

排风道烟道：

• 点一根烟，放在烟道口下方十公分左右检查烟道的吸力，看烟都是被吸走；

排污管：

• 是否有蓄水防臭弯头，实践证实，防臭地漏远远不能知足实际需要；

通风窗：

• 面积应为使用面积的10%；

地面坡度：

• 将乒乓球放在卫生间门口及墙体底部，轻推一下，查看乒乓球是否滚向地漏；
• 不过，毛坯房厨卫地面可能没有坡度，或坡度较小，可靠后期装修找的坡度。
  

坑距：

• 国家标准30-40mm，否则一般马桶难以适配；

下水道堵塞

检查烟道吸力

6 空气质量验收

新房验收很多人忽略检查空气质量，以为只有装修会造成室内空气污染，没想到有些建筑本身就不环保。可用便携式甲醛测试仪或请专业的测评人员测试空气。

甲醛自测盒

7 公共设备验收

噪音：

• 用噪音检测仪检查小区环境是否有噪音污染；

绿化：

• 是否与开发商承诺相一致；

停车位：

• 公共设施是否已建设完成；

电梯和消防系统及其他配套设施：

• 必须具有劳动部门核发安全运行合格证和定期检修文件，及具体投入使用的时间。

总结

以上，验房时任何问题都应用粉笔或便签纸标记出来，做书面和图像记录并和开发商沟通得到明确的解决方案和下次验房的时间，直到问题解决满意后才可收房。

希望给收房期的小伙伴有用处，好用请顶贴

果然全！！！

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