主题:2012房价涨落形势分析
- 发表于2012-07-16
先看一点数据,随便查的:
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2003年:全国普通高校毕业生人数达212万人;
2004年:全国普通高校毕业生人数达280万人;
2005年:全国普通高校毕业生人数达338万人;
2006年:全国普通高校毕业生人数达413万人;
2007年:全国普通高校毕业生人数达495万人;
2008年:全国普通高校毕业生人数达559万人;
2009年:全国普通高校毕业生人数达611万人;
2010年:全国普通高校毕业生人数达631万人。
2011年,大学层次毕业生数量将达到峰值,约758万人。
2012年,数据没查到,大概700万人.
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看这组数据,忽然觉得和房价正相关。2011达到峰值,假定这些人都要买房,那么大概2013-2015才达到峰值。这是光看这个数据,总体来看的。
实际上,重点高校和热门专业的同学会留在一二线城市,而重点高校招生规模近年并没有大幅度上涨(缺乏数据支撑,应该得到认可吧,不找了)。
剩余的普通本科,三本学生将支撑二三四线城市房价。
假定2012应届学生毕业了要找工作,就业率源于经济增长,经济增长源于房地产,房地产增长源于房价不断提高,以及不断有毕业生买房子。
房价不断上涨,有效需求(持币刚需)不断减少,支撑上涨的力越来越小,毕业生压力越来越大。
最终达到一种平衡。刚需无法支撑上涨,这时候会有一个横盘阶段(现在?),之后,刚需不断减少,房价下行。
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2003年:全国普通高校毕业生人数达212万人;
2004年:全国普通高校毕业生人数达280万人;
2005年:全国普通高校毕业生人数达338万人;
2006年:全国普通高校毕业生人数达413万人;
2007年:全国普通高校毕业生人数达495万人;
2008年:全国普通高校毕业生人数达559万人;
2009年:全国普通高校毕业生人数达611万人;
2010年:全国普通高校毕业生人数达631万人。
2011年,大学层次毕业生数量将达到峰值,约758万人。
2012年,数据没查到,大概700万人.
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看这组数据,忽然觉得和房价正相关。2011达到峰值,假定这些人都要买房,那么大概2013-2015才达到峰值。这是光看这个数据,总体来看的。
实际上,重点高校和热门专业的同学会留在一二线城市,而重点高校招生规模近年并没有大幅度上涨(缺乏数据支撑,应该得到认可吧,不找了)。
剩余的普通本科,三本学生将支撑二三四线城市房价。
假定2012应届学生毕业了要找工作,就业率源于经济增长,经济增长源于房地产,房地产增长源于房价不断提高,以及不断有毕业生买房子。
房价不断上涨,有效需求(持币刚需)不断减少,支撑上涨的力越来越小,毕业生压力越来越大。
最终达到一种平衡。刚需无法支撑上涨,这时候会有一个横盘阶段(现在?),之后,刚需不断减少,房价下行。
- 发表于2012-07-16
先看一点数据,随便查的:
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2003年:全国普通高校毕业生人数达212万人;
2004年:全国普通高校毕业生人数达280万人;
2005年:全国普通高校毕业生人数达338万人;
2006年:全国普通高校毕业生人数达413万人;
2007年:全国普通高校毕业生人数达495万人;
2008年:全国普通高校毕业生人数达559万人;
2009年:全国普通高校毕业生人数达611万人;
2010年:全国普通高校毕业生人数达631万人。
2011年,大学层次毕业生数量将达到峰值,约758万人。
2012年,数据没查到,大概700万人.
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看这组数据,忽然觉得和房价正相关。2011达到峰值,假定这些人都要买房,那么大概2013-2015才达到峰值。这是光看这个数据,总体来看的。
实际上,重点高校和热门专业的同学会留在一二线城市,而重点高校招生规模近年并没有大幅度上涨(缺乏数据支撑,应该得到认可吧,不找了)。
剩余的普通本科,三本学生将支撑二三四线城市房价。
假定2012应届学生毕业了要找工作,就业率源于经济增长,经济增长源于房地产,房地产增长源于房价不断提高,以及不断有毕业生买房子。
房价不断上涨,有效需求(持币刚需)不断减少,支撑上涨的力越来越小,毕业生压力越来越大。
最终达到一种平衡。刚需无法支撑上涨,这时候会有一个横盘阶段(现在?),之后,刚需不断减少,房价下行。
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2003年:全国普通高校毕业生人数达212万人;
2004年:全国普通高校毕业生人数达280万人;
2005年:全国普通高校毕业生人数达338万人;
2006年:全国普通高校毕业生人数达413万人;
2007年:全国普通高校毕业生人数达495万人;
2008年:全国普通高校毕业生人数达559万人;
2009年:全国普通高校毕业生人数达611万人;
2010年:全国普通高校毕业生人数达631万人。
2011年,大学层次毕业生数量将达到峰值,约758万人。
2012年,数据没查到,大概700万人.
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看这组数据,忽然觉得和房价正相关。2011达到峰值,假定这些人都要买房,那么大概2013-2015才达到峰值。这是光看这个数据,总体来看的。
实际上,重点高校和热门专业的同学会留在一二线城市,而重点高校招生规模近年并没有大幅度上涨(缺乏数据支撑,应该得到认可吧,不找了)。
剩余的普通本科,三本学生将支撑二三四线城市房价。
假定2012应届学生毕业了要找工作,就业率源于经济增长,经济增长源于房地产,房地产增长源于房价不断提高,以及不断有毕业生买房子。
房价不断上涨,有效需求(持币刚需)不断减少,支撑上涨的力越来越小,毕业生压力越来越大。
最终达到一种平衡。刚需无法支撑上涨,这时候会有一个横盘阶段(现在?),之后,刚需不断减少,房价下行。
2 房子是由具有购买力的人消费的。
3 房子十年上涨之后,能否上涨,取决于剩余具有购买力的人数与存量和在建数量。
4 全体人民承担着全社会的消费。钱是有限的,这个过程中不断被集中到少数人手里。形成土地兼并,类似封建地主。
5 多数人分得的钱相对越来越少,这些钱有几个作用:(A)满足日常生活需要,不光是自己,还是其他平民。(B)交给少数人。
6 现在有一部分人透支了未来大概5-10年的消费,就是说这5-10年之内,这些人基本只能保持基本的日常支出,相对比较节俭。
7 还有一部分人已经获利,这些人将和少数人共同支撑未来消费。
8 当剩余未购房人的钱和剩余房屋相比下降,这时需求不足。价格会降。投资者看到这个趋势之后也不会再投机,因为没有最后接盘的人。
9 所以现在就转变为剩余无房人的积蓄和收入问题,在建房屋及存量还不少。而无房人积蓄和收入会增加吗?如果增加能否支撑房价再次上涨?
10 上述问题取决于经济形势。经济靠房地产来发展的。就是说这是个零和游戏。房地产要发展要消耗积蓄和收入,之前十年的发展消耗的是过去二三十年的家庭积累。现在居民储蓄似乎下降(???),是不是说明消耗的差不多了?
当所有居民收入被用于房地产(实际还有教育和医疗),房地产再发展的余地就到了尽头。
11 所有的投资及投机都基于后面有人接手,这些人要有能力接手。后面还有多少人有能力接手?
其实这个数字,官方肯定清楚。所以调控希望这个过程慢一点。调控放开之后,接手的人迅速减少,就是硬着陆。摔死。
12 与其争论,不如看下身边的朋友,同事和亲戚邻居,看看非投资性需求(所谓刚需)
占人口的比例(2年内买不起的人不算刚需,因为没有购买力)。