主题：投资售后包租房地产谨慎 售后包租被明令禁止

“售后包租”，听起来很美，自己只要付了首期，就有开发商帮着出租，每个月的租金不仅可以还月供，还颇有盈余，对投资房地产的投资者来说，似乎非常合适。但是，在国务院2001年6月1日颁布的《商品房销售管理办法》中，正是这种听起来很美的销售方式———售后包租和返本销售却都被明令禁止。 




但近日，记者发现“售后包租”又重返市场，并吸引了大量投资者的关注。 




何谓“售后包租” 




按《商品房销售管理办法》第七章附则第45条表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。 




与此同时，房地产业内对“售后包租”也有个解释。“所谓‘售后包租’，就是开发商将所售商品房出售给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商签订包租协议，并以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种销售方式。” 




据了解，“售后包租”有多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租、同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。同时，因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼等）的销售过程中。 




售后包租这种销售方式始于上世纪六七十年代，开始出现在美国，后流行于日本、中国香港。 




北京银信光华房地产开发公司总经理范小冲告诉记者，这种销售方式在中国内地最早出现是90年代初期。“售后包租”随着当时的房地产投资热潮伴生，一经推出，就异常火爆，但是往往因为开发商最终无法兑现承诺，楼没盖完，就卷款逃了，导致了大量烂尾楼的出现，同时造成虚假市场需求，引发了房地产泡沫。 




鉴于“售后包租”造成的巨大经济损失，2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 




被禁办法重新抬头 




但是，记者近期发现这种已经被禁止的销售办法又大有抬头之势。 




近日，记者在采访秦皇岛某涉及异地置业的房地产纠纷时发现，当初该项目销售时，业主在购买其商铺时，同时签订了一份代理委托合同，即委托对方代理业主所有物业的出租经营，并按年领取房款10%的“回报”。同时，该项目还承诺业主可以在若干年后将该物业以比原销售价高若干比例的价格转售给开发商。 




这样的约定，令记者想起已经被禁止的“售后包租”。在采访中，多名业内人士也提出同样的疑问。 




经过调查，记者发现变相的“售后包租”已经悄然重返市场，并吸引了大量投资者的热情。 




广告宣传上，“10年返租，每年8%”，“年回报率高达6%”，“6年返租，年回报率可达17％……”面对诱人的回报率和看似稳妥的投资方式，投资者如何不动心？ 




京城某商业地产项目宣传表示，该项目每天每平方米可得4元的租金收入，如果投资10平米的话，每年得到的租金收入为4×358×10=14320元，而该项目的售价为均价11000元/平方米左右。按此计算，投资者购买该商铺一共花费11万元，8年后就可以收回成本，然后就可以坐享每年14320元的纯回报了。 




但是，与90年代盛行的“售后包租”模式不同的是，目前市场上出现的“售后包租”，经营方不再是开发商，而是作为中介方的投资公司；包租年限从原来的三五年延长到现在的六年八年甚至十年。 




业内人士指出，这种变形更具有隐蔽性和诱惑性，开发商找来专业的投资公司，撇清“套现”嫌疑，延长返租年限，表示返租诚意，这令投资者更无法辨清其中真伪。 




筹资不畅导致售后返租 




参访中，一名“售后返租”项目的参与者告诉记者，“售后返租”臭名昭著，但是为什么现在又会重新出现呢？关键还是有市场，对开发商来说，这样能减轻开发资金压力，对投资者来说，这样可以降低投资风险，为什么不能做？如果是鉴于海南房地产泡沫，但现在和当年的投资环境、政策背景、房地产发展模式已经不同，大部分开发商还是想做事情，而不是真的要卷款逃跑，内地的开发商经济实力都比较薄，商业地产投入又非常大，不通过这样的变相手段筹资，很少有开发商能承受得了资金压力。 




他的看法得到了不少资深人士的认同，认为“售后包租”现象的重新出现，很大原因还在于房地产市场筹资渠道不畅，如果能借鉴美国等国家的方式，发行房地产基金，将较好解决开发商资金不足和民间资金投资风险过大的矛盾。