密集调控成效显著？
关键词一：慢一拍的“政策市”
政策周期与市场周期大体吻合。近十年来，政策调控形成了三个调控的周期。
房价对于调控政策反应具有一定的滞后性，呈现“慢一拍”的特点。刺激政策方面，2014年下半年开始出台刺激政策，房价在2016年才开始出现明显上涨。抑制政策方面，2011-2012年一系列紧缩性调控并未带来成交量的大幅减少和价格的实质性下跌；2016年下半年开始限购限贷收紧，但是房价在2018年才开始出现实质掉头向下。
关键词二：“修补为主”“松紧有度”
“修补为主”：2018年整体政策走向仍然以“房住不炒”为核心基调，维持市场健康稳定为主要目的，工作重点为规范市场加强监管，打击地产市场中的违法乱纪行为。
“松紧有度”：整体来看，2018年主要政策调控手段开始由需求侧向供给侧进行转移，主要政策集中在供给的结构调整，包括刚需选房规定、装修规定等，同时政策保持“松紧结合”，公积金贷款政策调整对冲下行周期的市场压力。
关键词三：行政调控与信贷紧缩共振
房贷利率持续上行，处于全国最高水平：2018年，武汉市场面临的不仅仅是较紧的限购限贷政策，从年初开始利率不断上行，到了年底首套房上浮30%为主流、二套上浮40%是主流，居于全国最高水平。
表：重点城市首套房贷主流利率分布
来源：贝壳研究院（标绿城市2018年以来首套房贷主流利率未上浮）
二手房篇
卖方市场转向买方市场？
关键词四：二手房占比开始超过30%
2018年全市二手房交易量为78868套，同比减少6.2%，2018年二手房市场占整体市场成交的32%，这也是二手房成交占比第一次超过30%，城市边界限制了增量开发的范围，而存量流通理论上是可以持续下去的，对比其他城市和国家，存量时代是大势所趋。
关键词五：从业主强势到客户强势
2018年市场形势逐渐由卖方市场向买方市场转化，其中2018年调价中涨价占比不断降低，降价占比不断提高，降价成为绝对主流。客户议价能力不断提升，业主基于降温的市场和持续增加的二手放盘量，对市场的“妥协程度”明显增加。
关键词六：房的分化和人的分化
下跌的小区越来越多。对比小区的价格涨幅分布，下跌的小区越来越多，上涨的小区变少且整体涨幅收窄，下行周期里房价“再评估”。
从颗粒度更细的商圈/小区数据来看，具有传统地段和资源优势的中心区域是高价的聚集地，以武昌、江岸、江汉等城区的商圈为代表，水果湖、中北路、三阳路一方面具有交通和教育资源优势，另一方面“江景房”、“富人区”的加持使得这些片区价格领先。从成交量来看，则是价格相对低或者新产业资源较集中的区域成交量较大，这也从侧面反映出购房者以刚需群体为主、价格敏感度高。
密集调控成效显著？
关键词一：慢一拍的“政策市”
政策周期与市场周期大体吻合。近十年来，政策调控形成了三个调控的周期。
房价对于调控政策反应具有一定的滞后性，呈现“慢一拍”的特点。刺激政策方面，2014年下半年开始出台刺激政策，房价在2016年才开始出现明显上涨。抑制政策方面，2011-2012年一系列紧缩性调控并未带来成交量的大幅减少和价格的实质性下跌；2016年下半年开始限购限贷收紧，但是房价在2018年才开始出现实质掉头向下。
关键词二：“修补为主”“松紧有度”
“修补为主”：2018年整体政策走向仍然以“房住不炒”为核心基调，维持市场健康稳定为主要目的，工作重点为规范市场加强监管，打击地产市场中的违法乱纪行为。
“松紧有度”：整体来看，2018年主要政策调控手段开始由需求侧向供给侧进行转移，主要政策集中在供给的结构调整，包括刚需选房规定、装修规定等，同时政策保持“松紧结合”，公积金贷款政策调整对冲下行周期的市场压力。
关键词三：行政调控与信贷紧缩共振
房贷利率持续上行，处于全国最高水平：2018年，武汉市场面临的不仅仅是较紧的限购限贷政策，从年初开始利率不断上行，到了年底首套房上浮30%为主流、二套上浮40%是主流，居于全国最高水平。
表：重点城市首套房贷主流利率分布
来源：贝壳研究院（标绿城市2018年以来首套房贷主流利率未上浮）
二手房篇
卖方市场转向买方市场？
关键词四：二手房占比开始超过30%
2018年全市二手房交易量为78868套，同比减少6.2%，2018年二手房市场占整体市场成交的32%，这也是二手房成交占比第一次超过30%，城市边界限制了增量开发的范围，而存量流通理论上是可以持续下去的，对比其他城市和国家，存量时代是大势所趋。
关键词五：从业主强势到客户强势
2018年市场形势逐渐由卖方市场向买方市场转化，其中2018年调价中涨价占比不断降低，降价占比不断提高，降价成为绝对主流。客户议价能力不断提升，业主基于降温的市场和持续增加的二手放盘量，对市场的“妥协程度”明显增加。
关键词六：房的分化和人的分化
下跌的小区越来越多。对比小区的价格涨幅分布，下跌的小区越来越多，上涨的小区变少且整体涨幅收窄，下行周期里房价“再评估”。
从颗粒度更细的商圈/小区数据来看，具有传统地段和资源优势的中心区域是高价的聚集地，以武昌、江岸、江汉等城区的商圈为代表，水果湖、中北路、三阳路一方面具有交通和教育资源优势，另一方面“江景房”、“富人区”的加持使得这些片区价格领先。从成交量来看，则是价格相对低或者新产业资源较集中的区域成交量较大，这也从侧面反映出购房者以刚需群体为主、价格敏感度高。