近期业主装修碰到的一些问题疑惑解答
一期洋房装修正在如火如荼的进行着，但是过程中遇到了一些难以理解的事情，也不知道怎么办，看完这些内容后你就明白了：
一、为什么物业要严格执行不允许在花园内搭建构筑物或者建筑物：
关于购房送花园送车位这销售方式近几年越来越盛行，也成为了开发商的一种主要的销售手段。而实际上这种做法是在钻法律的空子，为什么这么说呢？首先开发商在宣传或者销售的时候就会明确告诉业主，“购房送花园、送车位”，表面上看是宣传，实质上是从买与卖的角色上来讲起到了告之义务，同时在签购房合同的时候也会规定，业主只有使用权没有所有权，也就是说没有产权。
为什么没有产权呢？原因在于小区的这些车位属于整个小区的配套车位，花园用地都属于整个小区配套绿化用地，但是开发商又想赚这部分钱怎么办？于是就是送你车位、花园，然后抬高售买给你的房子面积的售价（简单一点就是把车位与花园的售价摊到你房子里面去了）。同时也将车位与花园进行了两次买卖，因为算公摊费用时收了一次钱，而后又将把车位与花园的钱摊到你的房子里面面去了，所以说进行了二次买卖。
换一个理解法就是：开发商把这个花园长租给你，租限就是70年。这样就可以有两层意思其一是“送“，其二是“长租”，不管是送或者租都是有条件限制的。
送花园对于开发商或者物业是百利而无一害，其一、花园实际上收了两次钱；其二、如果花园不赠送属于绿化需要定期的维护和打理，当然就会产生费用。如果送给业主使用，就由业主自行使用自行打理，这样下来就给物业又省了一笔钱。
为什么开发商极力反对在花园做硬化处理搭建构筑物或者建筑物？从短期来讲，目前小区还没有总体竣工验收，如果一楼花园做成硬化或者搭建构筑物或，会导致整个小区的绿化指标验收不达标，一但这个指标通不过会整个小区的综合竣工无法办理，最终就办不了房产证。对开发商以及其他业主有直接性的影响，所以开发商在前期会很强力的去反对。
从风险角度来讲：开发商既然长租出去了也收了钱，那么就相当于开发商或者物业就属于车位、花园的临时所有者以及的管理者，一但出现违规或者其他重大问题，首要问责的是“谁在违规定操作”导致这出现重大问题的，谁是受益都就追究谁的责任，反向追责肯定是开发商。所以开发商从始至始就需要对这个车位和花园进行风险管控，那么就要制定出相关的规定，一但业主违反这个规定物业就会介入。那么这个规定就会在《购房合同》、《物业公约》、《小区物业管理规定》等文件中集中体现出来，物业这样做的目的就是不希望东窗事发。不希望触及到开发商的根本利益和公众的影响，所以开发商或者物业会想尽一切办法来规避风险，制止任何违反规章行为。
二、为什么城管会介入小区的违建呢？
首先上面有提到车位和花园是开发商钻法律空子，将公共配套设施或者用地私自送或者长租给业主使用；而车位与花园的本身性质是没有发生改变的，车位与花园属于配套的公共区域，购买者没有产权只有使用权。既然希望公共区域不是私有区域，那么城管就有执法权。而物业只能给业主提供服务，对小区进行公众管理，只有告之提醒的义务并没有执法权，所以一但涉及到无法达到开发商目的的，开发商就会利用行政干预。利用城管理的执法权来替开发商执法（就像警察执法一样，只有警察才能给违法人员戴手铐，其他人员或者单位给别人戴手铐就是限制他人人身自由）。而城管执法是有一定程序的，特别是国家推行文明执法以来，大多数情况是会先期核实、反复沟通，当然这个过程都会拍照、录相、取证、存档的。把这些程序走完后执法之前会下一个或者多个书面的告之书，最后才会走上强拆这个程序，并不会直接性拆掉的。当然对城管而言小区里面的事情对城管的工作展和政绩影响不是很大，所以通常情况下城管理没有特别的情况不会主动涉及到小区里面，但是如果触及到开发商或者业主反复的投诉与要求，那么城管理就必须出勤处理。从目前的情况来看，物业是在通过行政的方式来处理这件事情，所以城管就出现在我们的小区里面了。
三、为什么物业不让露台封阳台呢？
其道理也是一样，5楼的露台是送的，就和一楼的花园或者车位一样，没有产权。因为5楼露台实质上是屋顶，开发商把概念转成露台而以。屋顶就属于小区公摊也就是公共面积，如果封闭就成为私有，一但把公众面积的变成了私有就侵犯了公众利益，容易导致投诉或者其他的问题。在这种情况下开发商肯定是不会正面的、或者公众的说可以封闭。
四、为何有一些邻居不明白为什么物业不让业主搭遮雨棚？
主要有以下两个原因：
其一、目前洋房窗户和阳台都做了滴水缝，对附着在外墙面上的往下流的雨水有牵引和导流的作用，不会产生屋檐水。如果搭雨水棚子就会产生屋檐水，对楼下的业主造成影响而引来投诉或者造成邻里关系不合。
其二、涉及产权的问题，业主的产权仅限于你所购的房屋内面积所处的内部空间（即地面到天花板，以及你四周墙壁、阳台以内）超出这个范围就不属于你自己的。如果做了雨棚超出外墙就侵犯了小区公众空间、置空空间。所以物业才不让搭超出墙外的雨棚。当然在屋内是可以搭的，但谁又会在屋搭雨棚呢？
五、有花园或者露台的业主要注意什么呢？
相对目前（2017、7、19）而言，开发商还没有达到综合验收的条件，所以建议大家要做什么东西先跟物业沟通好，如果短期内不能建就先缓一缓，一但涉及到开发商的根本利益和公众利益的，同时从法律上没有得到保护的，最终我们是弱者，损失的也是我们自己。
地面大面积的硬化的问题，目前虽然开发商没有强制执行，一但综合竣工验收绿化率不达率就会查数据，如果因为绿化损坏的面积导致竣工验收不合格。开发商及物料就会要求业主复原，那个时候就麻烦了。这种情况发生的机率大与小要看接下来一楼花园硬化的情况来看，如果大多数或者全部都硬化了，指标可能会受到影响。所以后面要做硬化的也可以先缓一缓，等拿到证了理硬化，风险会小很多。
六、万科物业为什么会比其他的物业好一些呢？
万科的物业为什么会成为业界第一，其主要的原因在于一切都是遵纪守法并按规定执行，一切依据规定执行而不为人所动。所以万科在做一些改变或者调整之前必须先改规定，最后才能执行。而其他的物业公司，人决定的因素大于规定，通俗一点说就是“人”说了算，而万科则是规章、制度说了算。
用制度来管理小区相对人的因素来管理小区能更透明公平，同时还能避免贪污腐败；能最大程度的保护到所有业主的利益不受到损害。
七、万科重视什么？
对于开发商而言涉及个人的问题或者财产的问题，用钱能解决的问题不是大问题，一但涉及到法律问题或者公众性的问题，是钱解决不了的，影响面大的，万科这种大型企业是很重视的。
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近期业主装修碰到的一些问题疑惑解答
一期洋房装修正在如火如荼的进行着，但是过程中遇到了一些难以理解的事情，也不知道怎么办，看完这些内容后你就明白了：
一、为什么物业要严格执行不允许在花园内搭建构筑物或者建筑物：
关于购房送花园送车位这销售方式近几年越来越盛行，也成为了开发商的一种主要的销售手段。而实际上这种做法是在钻法律的空子，为什么这么说呢？首先开发商在宣传或者销售的时候就会明确告诉业主，“购房送花园、送车位”，表面上看是宣传，实质上是从买与卖的角色上来讲起到了告之义务，同时在签购房合同的时候也会规定，业主只有使用权没有所有权，也就是说没有产权。
为什么没有产权呢？原因在于小区的这些车位属于整个小区的配套车位，花园用地都属于整个小区配套绿化用地，但是开发商又想赚这部分钱怎么办？于是就是送你车位、花园，然后抬高售买给你的房子面积的售价（简单一点就是把车位与花园的售价摊到你房子里面去了）。同时也将车位与花园进行了两次买卖，因为算公摊费用时收了一次钱，而后又将把车位与花园的钱摊到你的房子里面面去了，所以说进行了二次买卖。
换一个理解法就是：开发商把这个花园长租给你，租限就是70年。这样就可以有两层意思其一是“送“，其二是“长租”，不管是送或者租都是有条件限制的。
送花园对于开发商或者物业是百利而无一害，其一、花园实际上收了两次钱；其二、如果花园不赠送属于绿化需要定期的维护和打理，当然就会产生费用。如果送给业主使用，就由业主自行使用自行打理，这样下来就给物业又省了一笔钱。
为什么开发商极力反对在花园做硬化处理搭建构筑物或者建筑物？从短期来讲，目前小区还没有总体竣工验收，如果一楼花园做成硬化或者搭建构筑物或，会导致整个小区的绿化指标验收不达标，一但这个指标通不过会整个小区的综合竣工无法办理，最终就办不了房产证。对开发商以及其他业主有直接性的影响，所以开发商在前期会很强力的去反对。
从风险角度来讲：开发商既然长租出去了也收了钱，那么就相当于开发商或者物业就属于车位、花园的临时所有者以及的管理者，一但出现违规或者其他重大问题，首要问责的是“谁在违规定操作”导致这出现重大问题的，谁是受益都就追究谁的责任，反向追责肯定是开发商。所以开发商从始至始就需要对这个车位和花园进行风险管控，那么就要制定出相关的规定，一但业主违反这个规定物业就会介入。那么这个规定就会在《购房合同》、《物业公约》、《小区物业管理规定》等文件中集中体现出来，物业这样做的目的就是不希望东窗事发。不希望触及到开发商的根本利益和公众的影响，所以开发商或者物业会想尽一切办法来规避风险，制止任何违反规章行为。
二、为什么城管会介入小区的违建呢？
首先上面有提到车位和花园是开发商钻法律空子，将公共配套设施或者用地私自送或者长租给业主使用；而车位与花园的本身性质是没有发生改变的，车位与花园属于配套的公共区域，购买者没有产权只有使用权。既然希望公共区域不是私有区域，那么城管就有执法权。而物业只能给业主提供服务，对小区进行公众管理，只有告之提醒的义务并没有执法权，所以一但涉及到无法达到开发商目的的，开发商就会利用行政干预。利用城管理的执法权来替开发商执法（就像警察执法一样，只有警察才能给违法人员戴手铐，其他人员或者单位给别人戴手铐就是限制他人人身自由）。而城管执法是有一定程序的，特别是国家推行文明执法以来，大多数情况是会先期核实、反复沟通，当然这个过程都会拍照、录相、取证、存档的。把这些程序走完后执法之前会下一个或者多个书面的告之书，最后才会走上强拆这个程序，并不会直接性拆掉的。当然对城管而言小区里面的事情对城管的工作展和政绩影响不是很大，所以通常情况下城管理没有特别的情况不会主动涉及到小区里面，但是如果触及到开发商或者业主反复的投诉与要求，那么城管理就必须出勤处理。从目前的情况来看，物业是在通过行政的方式来处理这件事情，所以城管就出现在我们的小区里面了。
三、为什么物业不让露台封阳台呢？
其道理也是一样，5楼的露台是送的，就和一楼的花园或者车位一样，没有产权。因为5楼露台实质上是屋顶，开发商把概念转成露台而以。屋顶就属于小区公摊也就是公共面积，如果封闭就成为私有，一但把公众面积的变成了私有就侵犯了公众利益，容易导致投诉或者其他的问题。在这种情况下开发商肯定是不会正面的、或者公众的说可以封闭。
四、为何有一些邻居不明白为什么物业不让业主搭遮雨棚？
主要有以下两个原因：
其一、目前洋房窗户和阳台都做了滴水缝，对附着在外墙面上的往下流的雨水有牵引和导流的作用，不会产生屋檐水。如果搭雨水棚子就会产生屋檐水，对楼下的业主造成影响而引来投诉或者造成邻里关系不合。
其二、涉及产权的问题，业主的产权仅限于你所购的房屋内面积所处的内部空间（即地面到天花板，以及你四周墙壁、阳台以内）超出这个范围就不属于你自己的。如果做了雨棚超出外墙就侵犯了小区公众空间、置空空间。所以物业才不让搭超出墙外的雨棚。当然在屋内是可以搭的，但谁又会在屋搭雨棚呢？
五、有花园或者露台的业主要注意什么呢？
相对目前（2017、7、19）而言，开发商还没有达到综合验收的条件，所以建议大家要做什么东西先跟物业沟通好，如果短期内不能建就先缓一缓，一但涉及到开发商的根本利益和公众利益的，同时从法律上没有得到保护的，最终我们是弱者，损失的也是我们自己。
地面大面积的硬化的问题，目前虽然开发商没有强制执行，一但综合竣工验收绿化率不达率就会查数据，如果因为绿化损坏的面积导致竣工验收不合格。开发商及物料就会要求业主复原，那个时候就麻烦了。这种情况发生的机率大与小要看接下来一楼花园硬化的情况来看，如果大多数或者全部都硬化了，指标可能会受到影响。所以后面要做硬化的也可以先缓一缓，等拿到证了理硬化，风险会小很多。
六、万科物业为什么会比其他的物业好一些呢？
万科的物业为什么会成为业界第一，其主要的原因在于一切都是遵纪守法并按规定执行，一切依据规定执行而不为人所动。所以万科在做一些改变或者调整之前必须先改规定，最后才能执行。而其他的物业公司，人决定的因素大于规定，通俗一点说就是“人”说了算，而万科则是规章、制度说了算。
用制度来管理小区相对人的因素来管理小区能更透明公平，同时还能避免贪污腐败；能最大程度的保护到所有业主的利益不受到损害。
七、万科重视什么？
对于开发商而言涉及个人的问题或者财产的问题，用钱能解决的问题不是大问题，一但涉及到法律问题或者公众性的问题，是钱解决不了的，影响面大的，万科这种大型企业是很重视的。