2018年武汉房地产市场的主旋律是“分化与重估”，市场从高位自然回落，高价地和高价房的购买力支撑不足、成交从普涨到分化的特征。“地王”和“限价”、行政调控和信贷收紧……多重压力下其实也是市场出清、回归价值的过程。
（一）关键词一：慢一拍的“政策市”
政策周期与市场周期大体吻合。近十年来，政策调控形成了三个调控的周期。
表：近十年三个周期回顾
数据来源：贝壳研究院，Real Data数据库
房价对于调控政策反应具有一定的滞后性，呈现“慢一拍”的特点。刺激政策方面，2014年下半年开始出台刺激政策，房价在2016年才开始出现明显上涨。抑制政策方面，2011-2012年一系列紧缩性调控并未带来成交量的大幅减少和价格的实质性下跌；2016年下半年开始限购限贷收紧，但是房价在2018年才开始出现实质掉头向下。
图：近十年武汉市房地产量价与政策走势
数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局，贝壳研究院，Real Data数据库
（二）关键词二：“修补为主”“松紧有度”
“修补为主”：2018年整体政策走向仍然以“房住不炒”为核心基调，维持市场健康稳定为主要目的，工作重点为规范市场加强监管，打击地产市场中的违法乱纪行为。
“松紧有度”：整体来看，2018年主要政策调控手段开始由需求侧向供给侧进行转移，主要政策集中在供给的结构调整，包括刚需选房规定、装修规定等，同时政策保持“松紧结合”，公积金贷款政策调整对冲下行周期的市场压力。
表：2018年主要调控政策
资料来源：贝壳研究院整理
（三）关键词三：行政调控与信贷紧缩共振
房贷利率持续上行，处于全国最高水平：2018年，武汉市场面临的不仅仅是较紧的限购限贷政策，从年初开始利率不断上行，到了年底首套房上浮30%为主流、二套上浮40%是主流，居于全国最高水平。
表：重点城市首套房贷主流利率分布
来源：贝壳研究院（标绿城市2018年以来首套房贷主流利率未上浮）
（四）关键词四：地王遇上限价，房企谨慎
新房数据的“去市场化”，可能给开发商的拿地带来更高的难度。武汉作为前两年“地王”出现频率较高的城市，在2018年和重点城市一样，新房处在 “限价”环境中，“地王”、“限价”、“市场自然下行”的共振下，新房参与主体对高价地态度谨慎。
表：典型地王项目基本信息
数据来源：贝壳研究院武汉分院整理
2018年呈现出“高价地流拍”的特点，全年流拍土地均价为21217元/平，同比上涨331%，一方面“去杠杆”环境下开发商融资环境趋紧，另一方面下行的市场降低了开发商的市场信心，对于高价地的观望情绪明显。
2018年武汉房地产市场的主旋律是“分化与重估”，市场从高位自然回落，高价地和高价房的购买力支撑不足、成交从普涨到分化的特征。“地王”和“限价”、行政调控和信贷收紧……多重压力下其实也是市场出清、回归价值的过程。
（一）关键词一：慢一拍的“政策市”
政策周期与市场周期大体吻合。近十年来，政策调控形成了三个调控的周期。
表：近十年三个周期回顾
数据来源：贝壳研究院，Real Data数据库
房价对于调控政策反应具有一定的滞后性，呈现“慢一拍”的特点。刺激政策方面，2014年下半年开始出台刺激政策，房价在2016年才开始出现明显上涨。抑制政策方面，2011-2012年一系列紧缩性调控并未带来成交量的大幅减少和价格的实质性下跌；2016年下半年开始限购限贷收紧，但是房价在2018年才开始出现实质掉头向下。
图：近十年武汉市房地产量价与政策走势
数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局，贝壳研究院，Real Data数据库
（二）关键词二：“修补为主”“松紧有度”
“修补为主”：2018年整体政策走向仍然以“房住不炒”为核心基调，维持市场健康稳定为主要目的，工作重点为规范市场加强监管，打击地产市场中的违法乱纪行为。
“松紧有度”：整体来看，2018年主要政策调控手段开始由需求侧向供给侧进行转移，主要政策集中在供给的结构调整，包括刚需选房规定、装修规定等，同时政策保持“松紧结合”，公积金贷款政策调整对冲下行周期的市场压力。
表：2018年主要调控政策
资料来源：贝壳研究院整理
（三）关键词三：行政调控与信贷紧缩共振
房贷利率持续上行，处于全国最高水平：2018年，武汉市场面临的不仅仅是较紧的限购限贷政策，从年初开始利率不断上行，到了年底首套房上浮30%为主流、二套上浮40%是主流，居于全国最高水平。
表：重点城市首套房贷主流利率分布
来源：贝壳研究院（标绿城市2018年以来首套房贷主流利率未上浮）
（四）关键词四：地王遇上限价，房企谨慎
新房数据的“去市场化”，可能给开发商的拿地带来更高的难度。武汉作为前两年“地王”出现频率较高的城市，在2018年和重点城市一样，新房处在 “限价”环境中，“地王”、“限价”、“市场自然下行”的共振下，新房参与主体对高价地态度谨慎。
表：典型地王项目基本信息
数据来源：贝壳研究院武汉分院整理
2018年呈现出“高价地流拍”的特点，全年流拍土地均价为21217元/平，同比上涨331%，一方面“去杠杆”环境下开发商融资环境趋紧，另一方面下行的市场降低了开发商的市场信心，对于高价地的观望情绪明显。