（克而瑞房价首席分析师/吴洋 编辑/海琼）
今年4月以来，部分城市先后抛出放宽房地产调控的政策用于“救市”，媒体和消费者纷纷提问，放开限购政策的手段对于武汉是否有效？武汉会实行分区限购么？武汉房价会跌么？
关于放开限购
克而瑞房价武汉首席分析师吴洋表示，我认为，现阶段在武汉并不急于放开限购。
首先，这一轮的市场变化与限购限贷的实行并无直接关系，而是市场运行到一定阶段的必然调整，也就是说，放开限购或者实行差别化的分区限购对市场成交量价并无太大影响。2011年的限购令并没有扼制房地产市场上升的态势，调控只是控制增长速度。
从政策层面看，调控是循序渐进的，不会出现突然的放开或突然的紧缩，政府也在逐步让市场调节解决问题。
这一轮全国房地产市场，除了武汉（武汉也多少受此影响），其他大多城市到了正常市场运行需要调整的时候，去年全国房地产市场无论成交量还是成交金额，都达到有史以来的最高点。任何一个市场，当创下新高后，一定会进入调整期，没有哪一个市场是一路高歌猛进的，所以必然会进行调整，只是调整时间长短的问题。
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2012年、2013年，中国的房地产市场在限购限贷情况下仍取得很好成交量，这与中国经济大环境密切相关：城市化进程加快，原有城市升级、旧城改造等。未来，房地产市场还可能保持较高的成交量或成交金额，市场继续运行，还是依托于城市化进程和旧城改造，5至10年内不会改变，阶段性出现调整很正常。
其次，在这一轮调控中，各城市表现并不趋同，其中一二线城市有成交量缩减比较厉害的，如北京、上海、广州、杭州等，但同时，中西部城市，以武汉为首，包括南昌、西宁等城市，同比环比上升，因此中西部城市暂时不会取消限购。而需要通过行政手段稍微救下市的城市可能为长三角、环渤海地区的一些城市。一季度以来，武汉成交量一直比较平稳，近两个月虽略有下调，但并未出现急剧下滑，周度保持在27万方的平均成交量（2013年9、10月份武汉市场周度平均成交量为28万方）。
此外，从武汉市政府来看，维稳、紧跟中央步伐是一贯的做法，在市场表现情况相对较好的形势下，武汉不会率先采取行政措施放开限购。
论区域区别对待的不必要性
那么，不会整体放开限购，会不会如其他城市，区域区别对待，先从部分区开始试行？吴洋表示：“我认为同样没必要”。
区域区分对待的目的是调节成交结构。因此，放开限购最有可能是从远城区开始，如新洲、蔡甸、汉南、江夏等地。而三环外大多数楼盘为首置类项目，仅部分拥有资源的地区，如江夏、东西湖，有少量改善型项目，占比例极小，即使放开，对成交量的影响也不大，要通过放开限购杠杆调节市场，实际意义不大。
此外，远城区购房客户多为中心城区价格上涨的外溢客户，假设出现远城区放开限购，导致成交上升，量的上涨必然带动价格上涨，对于购买力外溢客户来讲，反而适得其反，价格的上涨会进一步加重观望氛围 ，综上，分区限购在武汉也不适行。
大规模降价？房价下行？
针对目前市场上不少声音询问，开发商通过各种方式暗降房价风行，武汉房价是不是会下跌，吴洋指出，从克而瑞监测数据来看，极少数特价房，对于整体市场成交影响不大。
克而瑞近期也在做武汉降价楼盘统计的工作，我们发现，目前，的确有不少开发商在做特价房、团购等活动，但推出的房源均较少，一般在周末进行，与其他营销活动相结合，而且，推出的少量特价房，折扣幅比较大，但拿出的房源多户型或楼层不太好的房子，且数量极少，一般两三套，也有十几套的团购活动，我们认为，这是开发商的一种营销手段，或聚集人气的噱头，对整体市场成交影响不大。
以后湖为例，幸福时代项目，给出最低85折优惠，但我们调查发现，实际能拿到这个折扣的客户，几乎为零。再者，客户对价格是很敏感的，以东西湖区的一个项目为例，近期该项目成交一直不太好，开发商推出了团购活动，隔两周拿出20套特价房进行团购，项目原价为6400元/㎡，团购价6200元/㎡，折扣幅度并不大，我们监测发现，当周若有团购，成交套数在15左右，若无活动，周度成交经常为0。但开发商并未由此展开大规模的降价活动，我们将此定义为市场平淡期的一种营销试控。
其次从开发企业来讲，2012年、2013年景气的房地产市场使得目前开发企业资金及库存压力均较小 ，当前，开发商采取大规模以价换量的举措暂时不会出现。
此外，每年自5月底开始持续到7月的这段时期原本就是房地产市场的淡季，到8月份，市场为启动金九银十提前准备，调整期结束。 三季度是市场的关键时期，应以维稳为主，不建议开发企业采取过于激烈的举措，影响金九银十走势。
克而瑞房价，专业第三房房价指导
（克而瑞房价首席分析师/吴洋 编辑/海琼）
今年4月以来，部分城市先后抛出放宽房地产调控的政策用于“救市”，媒体和消费者纷纷提问，放开限购政策的手段对于武汉是否有效？武汉会实行分区限购么？武汉房价会跌么？
关于放开限购
克而瑞房价武汉首席分析师吴洋表示，我认为，现阶段在武汉并不急于放开限购。
首先，这一轮的市场变化与限购限贷的实行并无直接关系，而是市场运行到一定阶段的必然调整，也就是说，放开限购或者实行差别化的分区限购对市场成交量价并无太大影响。2011年的限购令并没有扼制房地产市场上升的态势，调控只是控制增长速度。
从政策层面看，调控是循序渐进的，不会出现突然的放开或突然的紧缩，政府也在逐步让市场调节解决问题。
这一轮全国房地产市场，除了武汉（武汉也多少受此影响），其他大多城市到了正常市场运行需要调整的时候，去年全国房地产市场无论成交量还是成交金额，都达到有史以来的最高点。任何一个市场，当创下新高后，一定会进入调整期，没有哪一个市场是一路高歌猛进的，所以必然会进行调整，只是调整时间长短的问题。
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2012年、2013年，中国的房地产市场在限购限贷情况下仍取得很好成交量，这与中国经济大环境密切相关：城市化进程加快，原有城市升级、旧城改造等。未来，房地产市场还可能保持较高的成交量或成交金额，市场继续运行，还是依托于城市化进程和旧城改造，5至10年内不会改变，阶段性出现调整很正常。
其次，在这一轮调控中，各城市表现并不趋同，其中一二线城市有成交量缩减比较厉害的，如北京、上海、广州、杭州等，但同时，中西部城市，以武汉为首，包括南昌、西宁等城市，同比环比上升，因此中西部城市暂时不会取消限购。而需要通过行政手段稍微救下市的城市可能为长三角、环渤海地区的一些城市。一季度以来，武汉成交量一直比较平稳，近两个月虽略有下调，但并未出现急剧下滑，周度保持在27万方的平均成交量（2013年9、10月份武汉市场周度平均成交量为28万方）。
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此外，从武汉市政府来看，维稳、紧跟中央步伐是一贯的做法，在市场表现情况相对较好的形势下，武汉不会率先采取行政措施放开限购。
论区域区别对待的不必要性
那么，不会整体放开限购，会不会如其他城市，区域区别对待，先从部分区开始试行？吴洋表示：“我认为同样没必要”。
区域区分对待的目的是调节成交结构。因此，放开限购最有可能是从远城区开始，如新洲、蔡甸、汉南、江夏等地。而三环外大多数楼盘为首置类项目，仅部分拥有资源的地区，如江夏、东西湖，有少量改善型项目，占比例极小，即使放开，对成交量的影响也不大，要通过放开限购杠杆调节市场，实际意义不大。
此外，远城区购房客户多为中心城区价格上涨的外溢客户，假设出现远城区放开限购，导致成交上升，量的上涨必然带动价格上涨，对于购买力外溢客户来讲，反而适得其反，价格的上涨会进一步加重观望氛围 ，综上，分区限购在武汉也不适行。
大规模降价？房价下行？
针对目前市场上不少声音询问，开发商通过各种方式暗降房价风行，武汉房价是不是会下跌，吴洋指出，从克而瑞监测数据来看，极少数特价房，对于整体市场成交影响不大。
克而瑞近期也在做武汉降价楼盘统计的工作，我们发现，目前，的确有不少开发商在做特价房、团购等活动，但推出的房源均较少，一般在周末进行，与其他营销活动相结合，而且，推出的少量特价房，折扣幅比较大，但拿出的房源多户型或楼层不太好的房子，且数量极少，一般两三套，也有十几套的团购活动，我们认为，这是开发商的一种营销手段，或聚集人气的噱头，对整体市场成交影响不大。
以后湖为例，幸福时代项目，给出最低85折优惠，但我们调查发现，实际能拿到这个折扣的客户，几乎为零。再者，客户对价格是很敏感的，以东西湖区的一个项目为例，近期该项目成交一直不太好，开发商推出了团购活动，隔两周拿出20套特价房进行团购，项目原价为6400元/㎡，团购价6200元/㎡，折扣幅度并不大，我们监测发现，当周若有团购，成交套数在15左右，若无活动，周度成交经常为0。但开发商并未由此展开大规模的降价活动，我们将此定义为市场平淡期的一种营销试控。
其次从开发企业来讲，2012年、2013年景气的房地产市场使得目前开发企业资金及库存压力均较小 ，当前，开发商采取大规模以价换量的举措暂时不会出现。
此外，每年自5月底开始持续到7月的这段时期原本就是房地产市场的淡季，到8月份，市场为启动金九银十提前准备，调整期结束。 三季度是市场的关键时期，应以维稳为主，不建议开发企业采取过于激烈的举措，影响金九银十走势。
克而瑞房价，专业第三房房价指导