回顾2010年，本人对于楼市判断有得有失。
本人最先提出“国务字动真格”和“加强版国十条”，这两个词也成为2010年楼市热门词。失误之处在于过于相信政府调控的力量和决心，认为2010年房价不太可能上涨，但本人8月份提前中止了“不购房建议”，预示认为政府调控的力量不能过于指望，而11月温总理在澳门接受访问时也表示“内地房价左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不下来”，“如果真的买不到房，可以考虑先租的办法”。
12月26日，温总理在“中国之声”接听热线电话之时，有听众问到“房价是总理说了算，还是总经理说了算”这个尖锐的问题，温总理表示，“这个讲法不准确，也不全面。房价来讲有政府应该管理的部分，有市场应该管理的部分，总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题”。从总理回答来看，让我更加相信了不要过度指望政府调控。原因在于政府是房地产行业的最大受益者，地方政府更是依赖于“土地财政”。所以一些学者不再预测房价是涨还是跌？而是直接预测房地产什么时候会崩盘？
时寒冰?说过，人口红利结束之时，就是房地产崩盘之日；谢国忠说2012年房地产泡沫开始破灭，芧于轼先生最近说房地产泡沫在2－3年内破灭...
我个人认为，房地产泡沫是存在的，并且还不小，但是它的韧性比我们想象得大得多，时间会相当长，因为中国政治体制无法经受一次经济危机，所以必将举全国之力维系泡沫。
对于2011年有两个看点：房产税、通货预期（负利率）和流动性。
关于房产税，从最新公开的消息来看，更多地把它视为增加国家税收的工具，而弱化对房价的影响。但地方政府并不相信这个，反而认为它会打压房价，影响当地的经济发展，所以重庆和上海房产税方案，征收的范围几乎可以忽略，这就意味着房产税出台的时间表会更长，中央部委和地方政府还要拉锯很长时间。除非中央政府搞“一刀切”，但这不符合中国人办事的风格。结合分析，房产税不太可能在2011年推出，当然一旦推出，短期造成房价下降20－30%，这是没有任何疑问的。
另外一个更为重要的问题就是负利率。从本质上讲，房价是货币现象，房地?投资学是心理学的范畴。受通胀预期加强、利率水平较低、股市出现波段性行情的影响，存款活期化较为明显，今年以来活期存款占比继续保持在45-47％的较高水平。如果不改变负利率的趋势，居民储蓄从商业银行搬到楼市的步伐不会停止，那么房价下降的可能性不大。
2010年年内内行意外加息了2次，2011年是否进入加息通道值得关注？由于中国的CPI关系到广大中低收入者的生活，属于中央政府重点关注的数据，不排除2011年持续加息，缩小存款负利率，从而抑制房价上涨的动力，但过度加息，会导致企业经营压力，也会让海外热线加速涌进，这是一个两难选择。
除了价值型的货币调控工具之外，资金流动性也是一个重要指标。据交行的预测，2011年新增贷款为7.5万亿（稍低于2010年的8万亿以上），但仍维持在较高水平，但在“积极的财政政策”的指导下，预计2011年财政约10万亿，比2010年财政支出超出1.3万亿，所以2011年总体的流动性还是比较充沛。
但与此同时，国十条、国五条的调控政策不会中止，还将持续下去，如果房价恶性反弹，新的政策还会出台，房价失去了恶性上涨的动力。
总而言之，2011年的房价降难涨易或僵持。
回顾2010年，本人对于楼市判断有得有失。
本人最先提出“国务字动真格”和“加强版国十条”，这两个词也成为2010年楼市热门词。失误之处在于过于相信政府调控的力量和决心，认为2010年房价不太可能上涨，但本人8月份提前中止了“不购房建议”，预示认为政府调控的力量不能过于指望，而11月温总理在澳门接受访问时也表示“内地房价左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不下来”，“如果真的买不到房，可以考虑先租的办法”。
12月26日，温总理在“中国之声”接听热线电话之时，有听众问到“房价是总理说了算，还是总经理说了算”这个尖锐的问题，温总理表示，“这个讲法不准确，也不全面。房价来讲有政府应该管理的部分，有市场应该管理的部分，总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题”。从总理回答来看，让我更加相信了不要过度指望政府调控。原因在于政府是房地产行业的最大受益者，地方政府更是依赖于“土地财政”。所以一些学者不再预测房价是涨还是跌？而是直接预测房地产什么时候会崩盘？
时寒冰?说过，人口红利结束之时，就是房地产崩盘之日；谢国忠说2012年房地产泡沫开始破灭，芧于轼先生最近说房地产泡沫在2－3年内破灭...
我个人认为，房地产泡沫是存在的，并且还不小，但是它的韧性比我们想象得大得多，时间会相当长，因为中国政治体制无法经受一次经济危机，所以必将举全国之力维系泡沫。
对于2011年有两个看点：房产税、通货预期（负利率）和流动性。
关于房产税，从最新公开的消息来看，更多地把它视为增加国家税收的工具，而弱化对房价的影响。但地方政府并不相信这个，反而认为它会打压房价，影响当地的经济发展，所以重庆和上海房产税方案，征收的范围几乎可以忽略，这就意味着房产税出台的时间表会更长，中央部委和地方政府还要拉锯很长时间。除非中央政府搞“一刀切”，但这不符合中国人办事的风格。结合分析，房产税不太可能在2011年推出，当然一旦推出，短期造成房价下降20－30%，这是没有任何疑问的。
另外一个更为重要的问题就是负利率。从本质上讲，房价是货币现象，房地?投资学是心理学的范畴。受通胀预期加强、利率水平较低、股市出现波段性行情的影响，存款活期化较为明显，今年以来活期存款占比继续保持在45-47％的较高水平。如果不改变负利率的趋势，居民储蓄从商业银行搬到楼市的步伐不会停止，那么房价下降的可能性不大。
2010年年内内行意外加息了2次，2011年是否进入加息通道值得关注？由于中国的CPI关系到广大中低收入者的生活，属于中央政府重点关注的数据，不排除2011年持续加息，缩小存款负利率，从而抑制房价上涨的动力，但过度加息，会导致企业经营压力，也会让海外热线加速涌进，这是一个两难选择。
除了价值型的货币调控工具之外，资金流动性也是一个重要指标。据交行的预测，2011年新增贷款为7.5万亿（稍低于2010年的8万亿以上），但仍维持在较高水平，但在“积极的财政政策”的指导下，预计2011年财政约10万亿，比2010年财政支出超出1.3万亿，所以2011年总体的流动性还是比较充沛。
但与此同时，国十条、国五条的调控政策不会中止，还将持续下去，如果房价恶性反弹，新的政策还会出台，房价失去了恶性上涨的动力。
总而言之，2011年的房价降难涨易或僵持。