主题：盼着房价下跌的刚需， 可能最近一两年就会有希望了

假设同一套房子， 旧房价格相当于新房的95%。 就是说， 如果是新房的话，买家愿意出100万， 如果是二手房的话，则只愿意出95万。

一套二手房， 5年内出售的话，需要交5.5%营业税， 还有3%中介费。 如果对方有银行贷款的话，还有公正费，担保费等等。 这些费用只有二手房才有， 加起来算是8%（中介费可以打折）。

买了房子之后， 还要产生资金成本， 假设是5%。 如果你是贷款买房的话，那还不止5%。


假设你今年100万买了一套房子，一年后卖出， 不亏本，因为资金成本5%，那么价格应该是105万。 这个时候， 新房价格必须是多少， 买家才愿意买你的二手房， 而不是去买新房呢？

买家以105万买你的二手房， 需要出营业税， 需要交中介费， 多花8%， 总共需要花113万。

那么新房子必须是113/0.95=118万。

如果新房低于118万， 买家将购买新房。 如果新房高于118万， 买家将购买二手房。
也就是说， 如果你想在一年后卖出， 那么新房必须涨了18%， 你才能将房子卖出，有利益。

两年后卖出， 那就是再加一年的资金成本， 需要涨23%。
三年后卖出， 再加一年， 28%。
四年后卖出， 再加一年， 33%。
五年后卖出， 因为不用营业税， 还是33%。 不过这个时候， 由于你的房子已经五年， 对方未必愿意相当于新房95%的价格买你的房子。

不考虑以后将产生的个人所得税， 房地产税等等。

所以， 现在买新房投机， 你必须明白以上的计算。 如果是自住的话，大可以不必理会这些计算， 因为指望房价大跌， 在绝大多数城市， 很可能只是一相情愿。


我以前没劝过大家买房或者卖房， 今天一样不会劝说。 到底如何决定， 自己拿主意。 拒绝鞭尸